はじめに
相続財産の中でも、不動産は特にトラブルが起きやすい領域です。土地や建物の評価が難しい上に、共有名義や売却のタイミングをめぐって意見が対立することも珍しくありません。また、2024年４月に始まった相続登記の義務化も含め、不動産をめぐる相続手続にはさまざまな注意点があります。
本記事では、不動産相続の手続きの流れと重要なポイントをまとめています。相続登記義務化の動向や売却・共有のメリットデメリットも取り上げていますので、ぜひ参考にしてください。
Q&A
Q1. 不動産相続の手続きはどこから始めればいいですか？
まずは、被相続人が所有していた不動産の調査（登記簿謄本・固定資産税納税通知書など）を行い、相続人全員で遺産分割協議書を作成する流れが一般的です。その後、法務局で相続登記を行います。
Q2. 遺産分割協議がまとまらない場合はどうする？
家庭裁判所の調停・審判を利用する方法があります。弁護士など専門家が間に入り、客観的な評価や分割案の提示をして交渉を進めることが多いです。
Q3. 相続した不動産を売却したい場合は？
いったん誰が相続するかを確定し、その名義に変更した上で売却するのが原則です。相続人全員で売却する合意をしていれば、遺産分割協議書にその旨を記載する方法もあります。
Q4. 相続登記は義務化されたのですか？
2024年４月１日から相続登記が義務化されました。相続後の登記申請を怠ると罰則が科される可能性があります。
解説
不動産相続の全体的な流れ
- 相続人と相続財産の調査
戸籍を収集し相続人を確定、登記簿謄本や固定資産税通知書を確認して不動産の所在地・地積などを把握。 - 遺産分割協議
相続人全員で、誰がどの不動産を相続するか話し合い、協議書を作成。 - 相続登記の申請
法務局に必要書類を提出し、名義変更（登記）を行う。 - 不動産の売却・活用（必要に応じて）
相続人間の合意により、売却して現金化する場合、共有で持ち続ける場合などさまざま。
相続登記の義務化と罰則
- 施行の背景
相続登記を放置して所有者不明土地が増加する社会問題を受け、登記を義務とする法改正が行われました。 - 罰則
期限内に相続登記を行わない場合、過料が科される可能性があります。 - 手続きの期限
「相続の開始および所有者が確定した日から3年以内」など、具体的な期間が定められています。
遺産分割で起きやすい問題
- 共有名義のリスク
共有者全員の同意がなければ売却や処分ができないため、後々の紛争リスクが高まる。 - 評価の違い
路線価、固定資産税評価、実勢価格など、どれを使うかで評価額が変わる。 - 住み続けたい人と売却したい人の対立
相続人の意向がバラバラだと話し合いが長期化する。調停などの利用も視野に入れるべき。
不動産を売却する場合の注意点
- 相続人全員の合意
一部の相続人だけの賛成では売却できない。遺産分割協議書に明確に記載しておくとスムーズ。 - 名義変更後に売却か、共有状態のまま売却か
通常は名義を相続人の一人に変更してから売却するが、いきなり共有状態で売却手続きを進める例もある。 - 税金への配慮
相続税の申告期限や、不動産売却による譲渡所得税など、トータルでの税負担を考慮する。
弁護士に相談するメリット
- 円滑な遺産分割協議
不動産相続で意見が対立しやすい場合、弁護士が交渉をサポートすることで、客観的データや法的根拠を提示しながら話し合いを進めることができます。 - 相続登記義務化への対応
名義人が多岐にわたる場合や、遠方の相続人がいる場合も、弁護士や提携司法書士と連携してスムーズに登記を完了させることが可能です。 - トラブルの予防と解決
共有不動産の使用トラブル、賃貸中の物件の相続など、問題が複雑化しやすいケースほど弁護士の知見が役立ちます。 - 売却や活用のアドバイス
不動産業者や税理士とのネットワークを活かし、売却・賃貸・相続税対策など多角的な提案が可能です。
まとめ
不動産の相続手続では、
- 相続人と不動産の確定
- 遺産分割協議
- 相続登記
という大まかな流れが基本です。さらに、相続登記の義務化という新たなルールにも注意しなければなりません。
- 共有名義による将来的なトラブル、
- 評価額の相違、
- 売却や賃貸をめぐる対立、
など、不動産特有の問題も少なくありません。スムーズに進めるためにも、早めに弁護士法人長瀬総合法律事務所にご相談いただくことで、最適な解決策をご提案いたします。
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