不動産の生前対策を完全解説！遺言書と生前贈与のメリット・デメリット | 茨城の弁護士による相続・遺言相談（弁護士法人長瀬総合法律事務所）

2026/06/01

[ 最終更新日：2026年6月1日 ]

はじめに

ご自身が築き上げた大切な財産、とりわけ「不動産」を、将来どのようにご家族へ引き継ぐかお悩みではありませんか。不動産は現金や預貯金とは異なり、簡単に分割することができません。そのため、相続が発生した際に、ご家族間で意見が対立し、いわゆる「争族」と呼ばれる相続トラブルに発展するケースが多く見受けられます。

将来の相続トラブルを予防し、ご自身の希望通りに財産を承継させるためには、元気なうちから「生前対策」を行っておくことが重要です。不動産の生前対策として代表的な方法には、「遺言書の作成」と「生前贈与」の2つがあります。どちらの方法も、不動産を特定の誰かに引き継がせたいという目的を達成できますが、それぞれにメリットとデメリットがあり、かかる税金や手続きの確実性にも違いがあります。

本記事では、不動産に関する生前対策について、遺言書と生前贈与の比較を中心に解説いたします。ご自身の状況に合わせた最適な対策を見つけるためのヒントとしてお役立てください。

Q＆A

不動産の生前対策について、皆様からよく寄せられるご質問にお答えします。

Q1. 不動産を長男に確実に残したいと考えています。遺言書を書くのと、今のうちに生前贈与してしまうのとでは、どちらが良いでしょうか？

確実にご自身の意思を残しつつ、ご自身の生活基盤を守るという意味では、遺言書の作成（特に公正証書遺言）をおすすめするケースが多いです。遺言書であれば、亡くなるまではご自身の所有物として不動産を活用し続けることができます。一方、生前贈与は、すぐに財産を移転できるという即時性がありますが、名義を変更した時点で所有権が移るため、ご自身の財産ではなくなってしまう点に注意が必要です。また、かかる税金の種類や金額も大きく異なりますので、総合的な判断が求められます。

Q2. 生前贈与で不動産を渡すと、税金が高くなると聞いたのですが本当ですか？

はい、一般的に相続で不動産を受け継ぐ場合よりも、生前贈与で受け取る場合の方が、税金の負担は重くなる傾向があります。生前贈与の場合、受け取った側に対して「贈与税」が課税され、この税率は相続税よりも高く設定されています。また、不動産の名義変更時にかかる「登録免許税」の税率も相続時より高く、さらに相続時にはかからない「不動産取得税」も課税されます。ただし、「相続時精算課税制度」などの特例を活用することで負担を軽減できる場合もあります。

Q3. 遺言書を作成する場合、自分で手書きするものと、公証役場で作るものの違いは何ですか？

ご自身で手書きするものを「自筆証書遺言」、公証役場で公証人に作成してもらうものを「公正証書遺言」と呼びます。自筆証書遺言は費用をかけずに手軽に作成できるメリットがありますが、法律で定められた形式を満たしていないと無効になってしまうリスクや、紛失・改ざんの恐れがあります（法務局での保管制度を利用すれば紛失リスクは軽減できます）。一方、公正証書遺言は、費用と手間はかかりますが、法律の専門家である公証人が作成するため無効になるリスクが低く、原本が公証役場に保管されるため、最も確実で安全な方法といえます。

解説

第1章：なぜ不動産の生前対策が必要なのか？

相続財産の中に不動産が含まれている場合、現金や預貯金のみの場合と比べて、遺産分割をめぐるトラブルが発生しやすい傾向があります。その主な理由は以下の通りです。

1. 物理的に分割することが困難

現金であれば、相続人同士で均等に分けることは容易です。しかし、実家などの不動産は、物理的に半分に切り分けることができません。複数の相続人で共有名義にすることも可能ですが、将来その不動産を売却したり、建て替えたりする際に、共有者全員の同意が必要となり、後々さらに複雑なトラブルを生む原因となります。

2. 価値の評価が難しい

不動産には、固定資産税評価額、路線価、実勢価格（市場で取引される価格）など、複数の評価基準があります。不動産を取得したい相続人はできるだけ低く評価したいと考え、代償として現金を受け取りたい他の相続人は高く評価したいと考えるため、どの評価額を採用するかで意見が対立しやすくなります。

3. 思い入れによる感情的な対立

特にご自身が長く住んできた実家などの場合、一緒に住んでいたご家族と、離れて暮らしていたご家族とで、不動産に対する感情的な思い入れが異なることが多く、合理的な話し合いが難しくなる場面があります。

これらの理由から、ご自身が亡くなった後に残されたご家族が揉めないようにするためには、生前のうちに「誰に、どの不動産を、どのような形で引き継がせるか」を明確にしておく生前対策が不可欠となります。

第2章：遺言書作成による不動産の生前対策

遺言書を作成することは、ご自身の意思をご家族に伝える最も基本的かつ強力な生前対策です。

遺言書のメリット

遺言書を作成する最大のメリットは、ご自身の希望通りに財産の承継先を指定できることです。「同居して介護をしてくれた長女に実家を相続させたい」「家業を継ぐ長男に事業用の土地を相続させたい」といった具体的な希望を実現できます。遺言書で不動産の取得者を指定しておけば、原則として相続人全員による遺産分割協議を行う必要がなくなり、スムーズに名義変更（相続登記）の手続きを進めることができます。

また、生前贈与とは異なり、ご存命のうちはご自身の財産として自由に不動産を使用・処分できる点も大きな利点です。

遺言書のデメリット

遺言書は、法律で定められた厳格な要件を満たしていなければ無効となってしまいます。特に自筆証書遺言の場合、日付の記載漏れや押印の欠落などで無効となるケースが後を絶ちません。また、遺言書の内容が特定の相続人に偏っている場合（例えば「全ての財産を長男に相続させる」など）、他の相続人の「遺留分（法律上取得することが最低限保障されている取り分）」を侵害することになり、ご自身の死後に「遺留分侵害額請求」という新たなトラブルを引き起こす可能性があります。

確実性を高めるための「公正証書遺言」

遺言書による生前対策を確実なものにするためには、「公正証書遺言」での作成を強くおすすめします。公証人が関与するため形式不備で無効になるリスクがなく、作成時に本人の意思能力の確認も行われるため、後になって「認知症で遺言能力がなかった」と争われるリスクを減らすことができます。

第3章：生前贈与による不動産の生前対策

生前贈与とは、ご自身が生きている間に、無償で財産を特定の人に譲り渡す契約のことです。

生前贈与のメリット

生前贈与のメリットは、ご自身の目で確実に財産が移転したことを見届けられる「即時性」にあります。また、贈与する時期や相手を自由に選ぶことができます。将来的に値上がりが予想される不動産や、収益を生む不動産（賃貸アパートなど）を早期に贈与することで、その後の値上がり益や家賃収入を将来の世代に移転でき、結果として相続財産を圧縮する効果も期待できます。

生前贈与のデメリット

生前贈与を行う場合、財産を受け取る側に対して「贈与税」が課税されます。贈与税は、基礎控除額（年間110万円）を超える部分に対して課税され、その税率は相続税よりも負担が大きくなる傾向があります。

また、生前贈与を実行すると不動産の名義が受贈者（受け取った人）に変更されるため、その後にご自身が「やはり不動産を売却して老後の資金にしたい」と思っても、もはやご自身の財産ではないため、自由に処分することができなくなります。

税金負担を軽減する特例制度

生前贈与にかかる税負担を軽減するために、いくつかの特例制度が用意されています。

相続時精算課税制度: 60歳以上の父母または祖父母から、18歳以上の子または孫へ贈与する場合に選択できる制度です。累計2,500万円までの贈与について贈与税が非課税となります（2,500万円を超えた部分は一律20%の贈与税がかかります）。ただし、贈与者が亡くなった際、この制度で贈与された財産は相続財産に持ち戻されて相続税の計算対象となります。贈与税の支払いを将来の相続税の支払いに先送りする制度と言えます。
夫婦間の居住用不動産の贈与の特例（おしどり贈与）: 婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産またはその購入資金を贈与する場合、最高2,000万円まで配偶者控除が受けられる制度です。基礎控除110万円と合わせて、2,110万円まで贈与税がかからずに不動産を配偶者に贈与できます。

第4章：遺言書と生前贈与の比較ポイント

不動産の生前対策として、遺言書と生前贈与のどちらを選ぶべきか、具体的な比較ポイントを整理します。

1. 財産移転のタイミング

遺言書: ご自身が亡くなった時に初めて財産が移転します。生前はご自身の生活基盤として維持できます。
生前贈与: 贈与契約を行い、登記手続きをした時点で財産が移転します。

2. かかる税金や費用の違い

不動産の名義を移す際には、税金や登記費用がかかります。この点において、遺言書（相続）と生前贈与では大きな差があります。

登録免許税: 不動産の名義変更登記（所有権移転登記）の際にかかる税金です。
- 相続（遺言）の場合：固定資産税評価額の「0.4%」
- 生前贈与の場合：固定資産税評価額の「2.0%」
不動産取得税: 不動産を取得した際に課される地方税です。
- 相続（遺言）の場合：「非課税」（かかりません）
- 生前贈与の場合：原則として固定資産税評価額の「3%または4%」
取得にかかる税金（相続税と贈与税）:
- 相続（遺言）の場合：相続税の基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を上回る場合に「相続税」が課税されます。
- 生前贈与の場合：基礎控除額（年間110万円）を上回る場合に「贈与税」が課税されます。前述の通り、贈与税の方が税率の負担感は大きい傾向があります。

このように、純粋に「不動産を移転するためのコスト（税金）」だけを比較すると、生前贈与よりも遺言書（相続）によって引き継ぐ方が、圧倒的に費用を抑えることができます。

第5章：個々の状況に応じた最適な対策の選び方

遺言書と生前贈与、どちらが優れた制度ということはなく、ご自身の目的やご家族の状況によって最適な選択は異なります。

遺言書の作成をおすすめするケース

ご自身の老後の生活資金や住まいを確保しておきたい方
不動産を手放さず、亡くなるまで安心して活用したい場合は遺言書が適しています。
移転に伴う税金や費用をできるだけ抑えたい方]
前述の通り、相続税の基礎控除の範囲内であれば税金はかからず、登録免許税等も低く抑えられます。
複雑な財産配分を考えている方
「不動産は長男に、預貯金は長女に」など、複数の財産を総合的に配分したい場合は、遺言書で全体を調整するのがスムーズです。

生前贈与をおすすめするケース

今すぐ、確実に特定の財産を渡したい方
事業の後継者に会社の敷地を今すぐ譲りたい場合や、子どもの住宅建築のために土地を提供したい場合などは生前贈与が有効です。
将来値上がりが確実視される不動産をお持ちの方
現在の低い評価額の段階で贈与しておくことで、将来の相続財産額を抑え、結果的に一族全体の税負担を軽減できる可能性があります。
収益物件（賃貸アパートなど）をお持ちの方
物件を生前贈与することで、その後の家賃収入も受贈者（子どもなど）のものとなり、ご自身の財産がこれ以上増えて相続税が膨らむのを防ぐ効果があります。

実際の生前対策においては、どちらか一方を選ぶだけでなく、「収益物件は生前贈与し、自宅は遺言書で相続させる」といったように、両方の制度を組み合わせて活用することも多くあります。

弁護士に相談するメリット

不動産の生前対策は、ご家族の人間関係、財産の構成、税金の問題などが複雑に絡み合うため、ご自身だけで最適な判断を下すことは困難な場合があります。生前対策について弁護士に相談・依頼することには、以下のようなメリットがあります。

1. ご家族の状況に合わせたオーダーメイドの解決策の提案

弁護士は、法律の専門家として、ご相談者様のご希望やご家族の構成、将来起こりうるリスクを総合的に分析します。その上で、遺言書が良いのか、生前贈与が良いのか、あるいは家族信託など他の手法を組み合わせるべきか、個別具体的な状況に合わせた最適なプランをご提案します。

2. 争いを防ぐ、法的に確実な遺言書の作成サポート

せっかく遺言書を作成しても、内容が不明確であったり、他の相続人の遺留分に配慮していなかったりすると、ご自身の死後に争いの火種となってしまいます。弁護士にご依頼いただければ、法的に有効であることはもちろん、将来の紛争リスクを最小限に抑えるための文言を工夫した遺言書の作成をサポートいたします。公正証書遺言を作成する際の公証人との調整や証人の手配なども、すべて任せることができます。

3. 他の専門家との連携によるワンストップサポート

不動産の生前対策においては、法律面だけでなく、相続税や贈与税などの「税務」の観点も欠かせません。弁護士法人長瀬総合法律事務所では、必要に応じて提携する税理士や司法書士等の他士業と連携し、法務・税務・登記手続きを総合的にサポートできる体制を整えています。ご相談者様があちこちの専門家を尋ね歩く負担を軽減し、包括的な解決に導きます。