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収益物件（アパート・マンション）の相続実務と注意点（賃貸借契約の承継）

2026-07-11

はじめに

「父がアパートを所有していたが、相続後の賃貸借契約はどうなるのか」「相続発生後、入居者から預かっている敷金や保証金は誰が引き継ぐのか」「遺産分割が完了するまでの間に発生する賃料は誰のものになるのか」といったご相談は、収益物件を所有する方の相続では非常に多く寄せられます。

アパートやマンションなどの収益物件は、一般の不動産と異なり、入居者との賃貸借契約関係、管理会社との委託契約、賃料収入の帰属など、相続時に検討すべき論点が数多く存在します。また、相続税評価においても、貸家建付地・貸家としての特有の評価減が認められるなど、税務上の取り扱いも重要です。本稿では、収益物件の相続に関する実務上のポイントを、法律面・税務面の両方から包括的に解説します。

Q＆A

Q1. 収益物件の所有者が亡くなった場合、入居者との賃貸借契約はどうなりますか？

A. 賃貸人の地位は、相続により当然に相続人に承継されます。入居者との賃貸借契約は、相続人が新たな賃貸人として引き継ぐことになり、入居者に対して改めて契約を締結し直す必要はありません。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議が完了するまでの間、共同相続人全員が賃貸人の地位を共有することになります。

Q2. 遺産分割が完了するまでの間の賃料は、誰が受け取るのですか？

A. 遺産分割が完了する前に発生した賃料は、法定果実として各共同相続人がその法定相続分に応じて取得する権利を有します（最高裁平成17年9月8日判決）。遺産分割の結果、特定の相続人が収益物件を取得した場合でも、分割前に既に発生していた賃料には遡及効は及びません。

Q3. 敷金や保証金は相続人が引き継ぐのですか？

A. はい、賃貸人の地位の承継に伴い、敷金返還債務も相続人に承継されます。入居者が退去する際には、新たな賃貸人である相続人が敷金の返還義務を負います。遺産分割によって物件を取得した相続人が、最終的に敷金返還債務を引き受けることになります。

解説

1. 賃貸借契約の承継（賃貸人の地位の移転）

収益物件の所有者が死亡した場合、賃貸人の地位は相続により当然に相続人へ移転します。賃貸借契約は、賃貸人の一身に専属する性質のものではないため、相続の一般原則（民法896条）に基づき、相続人が包括的に承継します。入居者との関係では、賃貸借契約の内容（賃料額、契約期間、特約事項等）はそのまま維持されるため、入居者に不利益が生じることはありません。

相続人が複数いる場合、遺産分割協議が完了するまでの間は、共同相続人全員が賃貸人の地位を準共有する状態となります。この間、賃貸借契約の解除や賃料の増減額請求といった管理行為を行うためには、共同相続人の持分の過半数の同意が必要とされます（民法252条）。実務上は、遺産分割前であっても、共同相続人の中から代表者を定めて入居者への連絡や賃料の受領を行うことが望ましいです。

なお、2020年4月施行の改正民法では、不動産の譲渡に伴う賃貸人の地位の移転に関する規定が明文化されました（民法605条の2）。相続の場面では、所有権の移転登記が賃貸人たる地位の移転の対抗要件とされています。遺産分割後に物件を取得した相続人が入居者に対して賃料請求を行うためには、速やかに所有権移転登記を完了させることが重要です。

2. 敷金・保証金の承継

賃貸人の地位が移転する場合、敷金返還債務は新たな賃貸人に当然に承継されます（民法605条の2第4項）。これは、敷金が賃貸借契約に付随する担保としての性質を有しているためです。相続が発生した場合、被相続人が入居者から預かっていた敷金・保証金に関する返還義務は、相続人がそのまま引き継ぐことになります。

実務上の注意点として、被相続人が敷金・保証金をどのように管理していたかを早期に確認することが重要です。敷金が専用の口座で管理されている場合もあれば、被相続人の個人口座の中に混在している場合もあります。敷金の総額と各入居者の敷金額を正確に把握し、遺産分割協議において敷金返還債務を適切に考慮する必要があります。特に、複数の相続人が異なる収益物件をそれぞれ取得する場合には、各物件に紐づく敷金返還債務も含めて公平な分割を行うことが求められます。

3. 管理会社との契約

収益物件の管理を管理会社に委託している場合、管理委託契約の取り扱いも確認が必要です。管理委託契約は、一般的には委任契約（準委任契約）の性質を有しており、委任者の死亡は契約の終了事由とされています（民法653条1号）。したがって、被相続人の死亡により管理委託契約が終了し、改めて相続人と管理会社との間で新たな契約を締結する必要が生じる場合があります。

ただし、管理委託契約の中に「委託者が死亡した場合でも契約は終了しない」旨の特約が含まれている場合や、実務上の慣行として管理会社が引き続き管理業務を行い相続人がこれを黙認している場合には、契約が継続しているものとして取り扱われることもあります。相続発生後は、速やかに管理会社に連絡を取り、管理委託契約の継続の有無、管理費用の支払方法、入居者への通知手続き等について協議することが重要です。管理会社との良好な関係を維持することは、収益物件の安定的な運営を継続するうえで不可欠です。

4. 遺産分割前の賃料の取扱い（法定果実）

収益物件の相続において実務上最も問題になりやすいのが、遺産分割協議が完了するまでの間に発生する賃料の帰属です。最高裁平成17年9月8日判決は、遺産から生ずる法定果実（賃料等）は、遺産とは別個の財産であり、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として取得するものと判示しました。

この判例の帰結として、遺産分割によって収益物件を特定の相続人が取得したとしても、遺産分割前に発生した賃料は、法定相続分に応じて各相続人に帰属します。すなわち、遺産分割の遡及効（民法909条）は、分割前に生じた法定果実には及ばないのです。例えば、相続人が配偶者と子2名の計3名であり、遺産分割成立までの6か月間にアパートから毎月50万円の賃料が発生した場合、配偶者が150万円（6か月分の2分の1）、子がそれぞれ75万円（6か月分の各4分の1）を取得する権利を有します。

実務上は、遺産分割協議の中で、分割前の賃料の精算方法についても合わせて協議しておくことが望ましいです。特に、分割前の期間中に修繕費や固定資産税等の費用が発生している場合には、これらの費用負担についても法定相続分に応じて按分するのが原則です。

5. 相続税評価（貸家建付地・貸家）

収益物件の相続税評価は、自用の不動産と比較して有利な評価減が認められる点が大きな特徴です。入居者がいる状態の収益物件は、所有者の利用が制限されているため、その分だけ評価額が低くなります。

（1）貸家建付地の評価

収益物件の敷地は「貸家建付地」として評価されます。貸家建付地の評価額は、以下の算式により計算されます。

貸家建付地の評価額＝自用地評価額 ×（1 – 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）

借地権割合は路線価図等で確認でき、地域により30%～90%と幅があります。借家権割合は全国一律30%です。賃貸割合は、相続開始時点における賃貸床面積の割合を指し、空室がある場合にはその分だけ評価減の効果が縮小します。例えば、自用地評価額が1億円、借地権割合が60%、賃貸割合が100%（満室）の場合、貸家建付地の評価額は1億円×（1-0.6×0.3×1.0）＝8,200万円となり、自用地と比べて1,800万円の評価減となります。

（2）貸家の評価

収益物件の建物部分は「貸家」として評価されます。貸家の評価額は、固定資産税評価額に借家権割合と賃貸割合を考慮して算出されます。

貸家の評価額＝固定資産税評価額 ×（1 – 借家権割合 × 賃貸割合）

例えば、固定資産税評価額が5,000万円、賃貸割合が100%の場合、貸家の評価額は5,000万円×（1-0.3×1.0）＝3,500万円となります。このように、収益物件は土地・建物ともに自用の場合と比べて相続税評価額が低くなるため、相続税対策として有効な資産とされています。

6. 収益物件の遺産分割方法（代償分割等）

収益物件の遺産分割においては、物件の性質上、現物分割（物理的に分割すること）が困難であるため、以下のような分割方法が検討されます。

代償分割：特定の相続人が収益物件を単独で取得し、他の相続人に対して相続分に相当する代償金を支払う方法です。収益物件の管理運営を継続しやすく、最も多く用いられる分割方法です。ただし、物件を取得する相続人に代償金の支払能力が必要となります。
換価分割：収益物件を第三者に売却し、売却代金を相続人間で分配する方法です。公平な分割が可能ですが、入居者との賃貸借契約が存続した状態での売却（オーナーチェンジ）となるため、市場価格に影響が生じる場合があります。また、譲渡所得税の負担も考慮する必要があります。
共有取得：相続人全員で収益物件を共有する方法です。当面の分割方法としては簡便ですが、管理方針の対立や将来の処分に際して共有者全員の同意が必要となるなど、長期的にはトラブルの原因となりやすいため、一般的には推奨されません。

いずれの分割方法を選択するかは、相続人の意向、物件の収益性、相続人の資金力、税務上の影響等を総合的に考慮して決定する必要があります。特に代償分割を選択する場合には、収益物件の時価評価が問題となることが多く、不動産鑑定士による鑑定評価を取得することも検討すべきです。

7. 空室リスクと修繕義務

収益物件を相続する際には、空室リスクと修繕義務についても十分な検討が必要です。相続開始時点で空室がある場合、前述のとおり相続税評価における賃貸割合が低下し、貸家建付地・貸家としての評価減の効果が縮小します。相続税の申告において、一時的な空室が賃貸割合に与える影響については、国税庁の通達等に基づき、相続開始前後の入居状況や募集活動の実態を総合的に勘案して判断されます。

修繕義務については、賃貸人は賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負っています（民法606条1項）。相続によって賃貸人の地位を承継した相続人は、この修繕義務もそのまま引き継ぐことになります。老朽化した収益物件では、大規模修繕に多額の費用がかかる場合があり、遺産分割の際には将来の修繕費用も考慮した上で、物件の取得者を決定することが重要です。

また、建物の耐震性能や設備の経年劣化の状況についても確認が必要です。特に築年数が古い物件では、耐震基準を満たしていない場合や、給排水設備・電気設備等の大規模な更新が必要となる場合があり、これらの費用を見込んだ上で収益性を評価し、遺産分割や相続税対策の方針を検討すべきです。

弁護士に相談するメリット

収益物件の相続は、賃貸借契約の承継、税務評価、遺産分割方法など多岐にわたる法的論点を含んでおり、専門家のサポートなしに適切に対応することは困難です。弁護士に相談することには以下のようなメリットがあります。

賃貸借関係の整理：賃貸借契約の承継手続き、入居者への通知、敷金・保証金の管理状況の確認など、賃貸借関係の適切な整理をサポートします。
遺産分割の最適化：代償分割・換価分割・共有取得のメリット・デメリットを踏まえ、ご家族の状況に最適な遺産分割方法をご提案します。
分割前賃料の精算：遺産分割前に発生した賃料や費用負担の精算について、法的根拠に基づく適切な処理を行います。
税理士等との連携：相続税申告における貸家建付地・貸家の評価や、小規模宅地等の特例の適用可否について、税理士と連携して最適な税務対策をご提案します。
紛争の予防と解決：共同相続人間の意見対立や入居者とのトラブルなど、収益物件の相続に伴う紛争の予防・解決を弁護士が代理して行います。

弁護士法人長瀬総合法律事務所では、茨城県内4拠点（牛久本部・日立支所・水戸支所・守谷支所）及び東京支所で相続に関するご相談を承っております。収益物件の相続でお悩みの方は、初回のご相談から解決までサポートが可能ですので、お気軽にご連絡ください。

まとめ

本稿では、収益物件（アパート・マンション）の相続実務について解説しました。要点を整理すると以下のとおりです。

賃貸人の地位は相続により当然に承継され、入居者との賃貸借契約はそのまま維持される
敷金・保証金の返還債務は、賃貸人の地位の承継に伴い相続人に引き継がれる
管理会社との委託契約は被相続人の死亡で終了する場合があり、速やかな確認・再契約が必要
遺産分割前の賃料は法定果実として法定相続分に応じて各相続人に帰属する
相続税評価では貸家建付地・貸家として評価減が認められ、相続税対策として有効
遺産分割では代償分割が多く用いられるが、収益性・資金力・税務面を総合考慮して選択する
空室リスクや修繕義務は相続税評価と物件の収益性の両面に影響する

収益物件の相続は、単なる不動産の相続とは異なり、入居者との関係や継続的な収益管理など、多角的な検討が求められます。相続開始後の賃料管理から遺産分割の方針決定まで、専門家の助言を得ながら進めることが、相続人にとって最善の結果につながります。収益物件の相続に関するお悩みがございましたら、弁護士法人長瀬総合法律事務所までお気軽にご相談ください。

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借地権・底地の相続：評価方法と地主との交渉ポイント

2026-07-10

はじめに

相続財産に借地権や底地が含まれている場合、通常の土地や建物の相続とは異なる特有の問題が生じます。借地権は目に見えない権利でありながら高額な財産的価値を有し、底地は地主としての権利義務を承継することを意味します。いずれの場合も、権利関係の整理、適正な評価、そして地主や借地人との交渉が重要な課題となります。

本稿では、借地権の種類と相続における取扱い、底地の相続、相続税評価の方法、地主との交渉において留意すべきポイント、さらには底地と借地権の同時売却や等価交換といった実務的な対応策について、体系的に解説します。複雑な権利関係の整理と評価方法、実務上の対応について、具体的にご説明いたします。

Q＆A

Q1. 借地権を相続する場合、地主の承諾は必要ですか？

A. 借地権の相続には地主の承諾は不要です。相続は包括承継であり、借地権の譲渡や転貸とは異なるため、地主の承諾を得る必要はなく、承諾料の支払いも不要です。ただし、相続が発生した旨を地主に通知し、今後の賃料支払いなどについて確認しておくことが実務上重要です。

Q2. 借地権の相続税評価はどのように行いますか？

A. 借地権の相続税評価は、原則として路線価方式又は倍率方式により算定した自用地としての評価額に、借地権割合を乗じて計算します。借地権割合は国税庁が公表する路線価図に記号（A：90%からG：30%まで）で示されています。例えば、自用地評価額が5,000万円で借地権割合が60%（D地区）の場合、借地権の評価額は3,000万円となります。

Q3. 底地と借地権を同時に売却することは可能ですか？

A. 可能です。底地と借地権を同時に売却することで、完全な所有権として取引できるため、個別に売却するよりも高い価格での売却が期待できます。底地単独や借地権単独では市場性が限られますが、両者を合わせることで通常の更地に近い価格での取引が実現しやすくなります。地主と借地人の双方が協力することが前提となります。

解説

1. 借地権の種類と基本的な仕組み

借地権とは、建物の所有を目的として土地を借りる権利のことをいいます。借地借家法の下では、主に以下の2種類の借地権が存在します。

（1）普通借地権

普通借地権は、存続期間が満了しても正当事由がなければ地主が更新を拒絶できない、借地人に有利な権利です。当初の存続期間は30年以上、最初の更新後は20年以上、以後の更新は10年以上とされています。旧借地法の下で設定された借地権も、相続においてはほぼ同様の取扱いとなります。普通借地権は更新が認められやすく、半永久的に土地を使用できる実質的な利益があるため、財産的価値が高く評価されます。

（2）定期借地権

定期借地権は、契約で定めた期間が満了すると更新がなく、土地を更地にして返還する借地権です。一般定期借地権（存続期間50年以上）、事業用定期借地権（存続期間10年以上50年未満）、建物譲渡特約付借地権の3類型があります。定期借地権は残存期間によって評価額が大きく変動するのが特徴です。残存期間が短くなるほど評価額は低下し、期間満了時にはゼロとなります。

2. 借地権の相続

借地権は相続の対象となる財産であり、被相続人の死亡により当然に相続人に承継されます。この点について、以下の重要なポイントがあります。

地主の承諾は不要：相続は民法上の包括承継であり、借地権の「譲渡」や「転貸」には該当しません。したがって、借地借家法が定める地主の承諾は不要であり、承諾料を支払う必要もありません。
賃貸借契約の承継：相続人は被相続人の賃借人としての地位をそのまま承継します。地代の額、契約条件、特約事項なども原則としてそのまま引き継がれます。
遺産分割の対象：借地権は遺産分割の対象財産であり、相続人間で誰が借地権を取得するかを協議により決定します。借地上の建物と借地権は一体として取り扱うのが通常です。
地主への通知：法律上の義務ではありませんが、相続が発生した旨と新たな借地権者（相続人）を地主に通知することが実務上重要です。通知を怠ると、地代の支払いや今後の交渉において不要なトラブルが生じる可能性があります。

3. 底地の相続

底地とは、借地権が設定されている土地の所有権のことをいいます。地主が亡くなった場合、底地は相続財産として相続人に承継されます。底地を相続する場合の主な留意点は以下のとおりです。

地主としての地位の承継：底地を相続した者は、賃貸人（地主）としての地位を承継し、借地人に対する権利義務（地代収受権、契約管理義務等）を引き継ぎます。
収益性の低さ：底地から得られる地代収入は、一般的に土地の固定資産税・都市計画税の3倍から5倍程度にとどまることが多く、更地としての利回りに比べて収益性が低いのが実情です。
処分の困難さ：底地は借地権が設定されているため自由に使用することができず、第三者への売却も困難です。底地の買主は限定的であり、売却価格は更地価格を大きく下回るのが通常です。

4. 借地権・底地の相続税評価

借地権及び底地の相続税評価は、路線価方式又は倍率方式を基礎として行います。具体的な計算方法は以下のとおりです。

（1）借地権の評価

借地権の評価額は、自用地としての評価額に借地権割合を乗じて算定します。借地権割合は、国税庁が毎年公表する路線価図において、路線価に付された記号（A：90%、B：80%、C：70%、D：60%、E：50%、F：40%、G：30%）により確認できます。例えば、路線価が1平方メートルあたり30万円の土地で面積が100平方メートル、借地権割合がD（60%）の場合、自用地評価額3,000万円に対し借地権評価額は1,800万円となります。

（2）底地の評価

底地の相続税評価額は、自用地としての評価額から借地権の評価額を控除して算定します。すなわち、自用地評価額×（1－借地権割合）が底地の評価額となります。上記の例では、3,000万円×（1－60%）＝1,200万円が底地の評価額です。ただし、この相続税評価額と実際の市場取引価格には大きな乖離があることに注意が必要です。底地の市場価格は、相続税評価額をさらに大きく下回ることが一般的です。

（3）定期借地権の評価

定期借地権の評価は、原則として残存期間に応じた評価を行います。課税上弊害がない限り、定期借地権の目的となっている宅地の自用地評価額に、定期借地権の残存期間に応じた割合を乗じて評価します。残存期間が短い定期借地権は評価額が低くなりますが、その分底地の評価額は高くなります。

5. 地主との交渉ポイント

借地権を相続した場合、地主との間でさまざまな交渉が必要となる場面があります。主要な交渉ポイントは以下のとおりです。

（1）地代の改定

相続を機に地主から地代の値上げを求められることがあります。借地借家法では、地代が租税その他の公課の増減、土地の価格の上昇・低下、近隣の地代との比較等により不相当となった場合に、当事者は地代の増減を請求できるとされています。地代増額請求がなされた場合、借地人は増額を正当と認めるまでは、相当と認める額の地代を支払えば足ります（借地借家法11条2項）。地代改定の交渉にあたっては、固定資産税額、近隣の地代相場、継続賃料の鑑定評価等を踏まえて、適正な地代水準を検討することが重要です。

（2）建替え・増改築の承諾

借地上の建物の建替えや増改築を行う場合、借地契約に増改築禁止特約がある場合は地主の承諾が必要となります。地主が承諾しない場合には、借地借家法17条2項に基づき、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求める申立てをすることができます。承諾料の相場は、一般的に更地価格の3%から5%程度とされていますが、建物の構造変更（木造から鉄筋コンクリート造への建替え等）を伴う場合には、借地条件の変更として更に高額の承諾料が必要となることもあります。

（3）借地権の譲渡

相続により取得した借地権を第三者に売却する場合には、地主の承諾が必要です。相続そのものには承諾は不要ですが、その後の譲渡は民法612条の「賃借権の譲渡」に該当するためです。地主が承諾しない場合には、借地借家法19条1項に基づき、裁判所に地主の承諾に代わる許可の申立てをすることが可能です。譲渡承諾料の相場は、一般的に借地権価格の10%程度とされています。

6. 底地と借地権の同時売却・等価交換

借地権・底地の問題を抜本的に解決する方法として、以下の手法が実務上活用されています。

（1）同時売却

地主と借地人が協力して、底地と借地権を同時に第三者に売却する方法です。底地単独の売却では更地価格の10%から15%程度、借地権単独でも更地価格の50%から60%程度しか実現できないことが多いのに対し、同時売却では完全な所有権として更地に近い価格での取引が可能となります。売却代金は、借地権割合等を基準に地主と借地人で配分します。双方にとって経済的なメリットが大きい方法です。

（2）等価交換

等価交換とは、借地人が借地権の一部を地主に返還し、その対価として底地の一部を取得することにより、それぞれが完全な所有権を持つ土地を取得する方法です。例えば、借地権割合が60%の土地であれば、借地人が土地の60%について完全な所有権を取得し、地主が残り40%について完全な所有権を回復するという形で整理します。等価交換が成立すれば、双方が自由に処分可能な土地を取得できるため、資産の有効活用や売却が容易になります。固定資産の交換の特例（所得税法58条）の適用により、譲渡所得税が繰り延べられる可能性もあります。

弁護士に相談するメリット

借地権・底地の相続は、権利関係が複雑であり、評価や地主との交渉においても専門的な知識が不可欠です。弁護士に相談することには以下のようなメリットがあります。

権利関係の整理：借地権の種類、契約内容、登記の有無等を精査し、相続における権利関係を正確に整理します。
適正な評価の把握：相続税評価と市場価値の違いを踏まえ、遺産分割における適正な評価額を検討します。
地主との交渉支援：地代改定、建替え承諾、借地権譲渡などの交渉を、法的根拠に基づき有利に進めるサポートを行います。
裁判所手続きの代理：地主が承諾しない場合の借地非訟手続き（借地借家法17条・19条）の申立てや、地代増減額請求に関する調停・訴訟の代理を行います。
抜本的解決策の提案：同時売却、等価交換、底地の買取りなど、ケースに応じた最適な解決策を提案し、その実現をサポートします。

弁護士法人長瀬総合法律事務所では、茨城県内4拠点（牛久本部・日立支所・水戸支所・守谷支所）及び東京支所で相続に関するご相談を承っております。借地権・底地の相続に関する権利関係の整理から地主との交渉、裁判所手続きまでサポートが可能です。

まとめ

本稿では、借地権・底地の相続における評価方法と地主との交渉ポイントについて解説しました。要点を整理すると以下のとおりです。

借地権には普通借地権と定期借地権があり、それぞれ相続における取扱いや評価方法が異なる
借地権の相続には地主の承諾は不要だが、地主への通知は実務上重要である
借地権の相続税評価は自用地評価額に借地権割合を乗じて算定し、底地は残余部分で評価する
地代改定、建替え承諾、借地権譲渡は地主との交渉における主要なポイントである
同時売却や等価交換は、借地権・底地の問題を抜本的に解決する有効な手法である

借地権・底地の相続は、通常の不動産相続以上に権利関係が複雑であり、地主との関係調整も必要となります。「借地権を相続したが地主から地代の値上げを求められている」「底地を相続したがどう活用すればよいかわからない」「借地権と底地を整理して売却したい」など、借地権・底地の相続に関するお悩みがございましたら、弁護士法人長瀬総合法律事務所までお気軽にご相談ください。

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空き家問題と相続：管理責任、売却、相続放棄、相続土地国庫帰属制度

2026-07-05

はじめに

「相続した実家が空き家になっているが、管理も売却もできずに困っている」「空き家を放置していたら行政から通知が届いた」「いっそ相続放棄をすれば空き家の責任から解放されるのか」といったご相談が年々増加しています。

総務省の住宅・土地統計調査によれば、全国の空き家数は約900万戸に達し、空き家率は過去最高を更新し続けています。少子高齢化や都市部への人口集中を背景に、相続をきっかけとして空き家が発生するケースが急増しており、空き家問題は深刻な社会問題となっています。本稿では、空き家の現状と法的課題を整理した上で、所有者の管理責任、行政措置のリスク、そして売却・賃貸活用・解体・相続放棄・相続土地国庫帰属制度といった多様な解決策について、実務的な観点から解説します。

Q＆A

Q1. 相続した空き家を放置するとどのようなリスクがありますか？

A. 空き家を放置すると、建物の老朽化による倒壊・火災のリスク、不法侵入や犯罪の温床となるリスクに加え、法的にも大きな不利益を受ける可能性があります。空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）により、「特定空家等」や「管理不全空家等」として勧告の対象になると、行政上の措置が進むことがあります。最終的に行政代執行による除却等がされ、その費用が所有者等に請求される場合もあります。また、勧告を受けると住宅用地特例の適用対象から外れ、土地にかかる固定資産税等の負担が重くなることがあります。小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準が従前の6倍程度となる場合があります。

Q2. 空き家を相続放棄すれば管理責任から完全に解放されますか？

A. 必ずしもそうとは限りません。相続放棄をすれば空き家の所有権を承継することはありませんが、現行民法940条では、放棄の時にその財産を現に占有している者に限り、相続人又は相続財産清算人に引き渡すまでの間、その財産を保存する義務があるとされています。したがって、相続放棄後も一律に管理責任が残るわけではなく、占有の有無や相続財産清算人の選任状況を踏まえた検討が必要です。

Q3. 相続土地国庫帰属制度とはどのような制度ですか？

A. 令和5年（2023年）4月に開始された制度で、相続または遺贈により取得した土地の所有権を、法務大臣の承認を受けて国庫に帰属させることができる制度です。ただし、建物が存在する土地は対象外であるため、空き家が建っている場合は建物を解体してから申請する必要があります。また、土壌汚染や境界紛争がないことなどの要件を満たし、10年分の管理費相当額の負担金を納付する必要があります。

解説

1. 空き家問題の現状と社会問題化

日本全国の空き家数は増加の一途をたどっており、総務省の統計によれば約900万戸に達しています。空き家が発生する主な原因は、高齢者の施設入所や死亡による相続であり、特に地方部においては相続人が遠方に居住しているために管理が行き届かないケースが多く見られます。

空き家の放置は、単に個人の財産管理の問題にとどまりません。老朽化した建物の倒壊による近隣住民への被害、不審者の侵入や放火による防犯上の問題、景観の悪化や害虫・害獣の発生による衛生環境の低下など、周辺地域に深刻な悪影響を及ぼします。こうした状況を受け、国は平成27年（2015年）に空家特措法を施行し、令和5年（2023年）には改正法を施行して、空き家対策を強化しています。

2. 所有者の管理責任（民法・空家特措法）

空き家の所有者は、民法上の一般的な管理責任と、空家特措法に基づく特別の責任の両面から義務を負います。

（1）民法上の管理責任

民法717条は、土地の工作物（建物を含む）の設置または保存に瑕疵があり、他人に損害を生じた場合には、工作物の占有者または所有者が損害賠償責任を負うと定めています（工作物責任）。空き家の老朽化により屋根瓦が飛散して通行人を負傷させた場合や、外壁が崩落して隣家を損壊させた場合など、所有者は無過失責任として賠償義務を負います。所有者の責任は無過失責任であるため、「管理する余裕がなかった」「遠方に住んでいるので把握していなかった」といった事情は免責事由になりません。

（2）空家特措法に基づく管理責任

空家特措法は、空き家の所有者に対し適切な管理の努力義務を課しています（同法5条）。市町村は、空き家の実態調査を行い、所有者に対して適切な管理を促すための助言・指導を行う権限を有しています。所有者としては、定期的な巡回・清掃、庭木の手入れ、破損箇所の修繕といった基本的な管理を怠らないことが求められます。

3. 特定空家・管理不全空家の指定と行政代執行

空家特措法では、放置することが特に不適切な状態にある空き家を「特定空家等」として指定し、段階的な行政措置を講じることができると定めています。特定空家等とは、倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態、著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にある空家等をいいます。

令和5年の法改正により、新たに「管理不全空家等」の概念が導入されました。管理不全空家等とは、特定空家等には至らないものの、適切な管理が行われていないために放置すれば特定空家等に該当するおそれのある空家等をいいます。管理不全空家等に対しても、市町村は指導・勧告を行うことができ、勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が解除されます。

特定空家等に対する行政措置は、助言・指導、勧告、命令、行政代執行という段階で進みます。命令に従わない場合には50万円以下の過料が科される可能性があり、最終的には行政代執行として市町村が建物の解体を行い、その費用（数百万円に及ぶこともあります）を所有者に請求します。行政代執行の費用は、所有者が支払わない場合、国税徴収法の滞納処分の例により強制的に徴収されることがあります。

4. 固定資産税の住宅用地特例解除

住宅が建っている土地には、固定資産税の住宅用地特例が適用されており、200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）は課税標準額が6分の1に、200平方メートルを超える部分（一般住宅用地）は3分の1に軽減されています。この特例があるため、老朽化した空き家であっても建物を残しておいた方が税負担が軽くなるという事情が、空き家の放置を助長する一因となっていました。

しかし、特定空家等または管理不全空家等として勧告を受けた場合には、この住宅用地特例の適用対象から外れます。その結果、小規模住宅用地では固定資産税の課税標準が従前の6倍程度となり得ます。「建物を残しておけば常に税負担が軽い」とはいえず、管理状況によっては税務上の不利益も生じます。空き家の管理状況を定期的に確認し、早期に対策を講じることが重要です。

5. 空き家問題の解決策

空き家問題の解決策は、物件の状態、立地条件、所有者の意向、費用負担の可否等により異なります。主要な選択肢を以下に整理します。

（1）売却

空き家を売却することは、管理負担と費用負担を完全に解消できる最も効果的な方法です。相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」として、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる税制上の特例があります。この特例の適用を受けるためには、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなど、複数の要件を満たす必要があります。

（2）賃貸活用

建物の状態が比較的良好であれば、賃貸物件として活用することも選択肢の一つです。近年では、空き家をリノベーションしてシェアハウスやゲストハウス、地域のコミュニティスペースとして活用する事例も増えています。自治体の空き家バンクに登録することで、借り手とのマッチングを図ることもできます。ただし、賃貸活用には修繕費用やリフォーム費用の初期投資が必要であり、賃貸需要の有無を慎重に見極めることが重要です。

（3）解体

老朽化が進み、売却も賃貸活用も困難な場合には、建物を解体して更地にすることが現実的な選択肢となります。解体費用は建物の構造や規模により異なりますが、一般的な木造住宅で100万円から300万円程度が目安です。自治体によっては空き家の解体費用に対する補助金制度を設けている場合がありますので、事前に確認することをお勧めします。なお、更地にした場合には住宅用地特例が適用されなくなるため、固定資産税が増加する点に注意が必要ですが、特定空家等に指定されて特例が解除される場合と比較すれば、計画的に解体する方が結果的に負担が軽くなる場合もあります。

（4）相続放棄

空き家以外にめぼしい相続財産がなく、空き家の管理・処分が大きな負担となる場合には、相続放棄を検討することも一つの方法です。相続放棄は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所に申述する必要があります（民法915条1項）。ただし、前述のとおり、相続放棄をしても直ちに管理義務から解放されるわけではなく、次の管理者が確定するまでの間は管理義務が継続します（民法940条）。また、相続放棄はすべての相続財産を放棄するものであり、空き家だけを選択的に放棄することはできません。プラスの遺産がある場合には、全体のバランスを考慮した判断が必要です。

（5）相続土地国庫帰属制度

令和5年（2023年）4月から施行された相続土地国庫帰属制度は、相続または遺贈によって土地の所有権を取得した者が、法務大臣の承認を受けて土地の所有権を国庫に帰属させることができる制度です。不要な土地を国に引き取ってもらうことで、管理負担から解放されるというメリットがあります。ただし、建物が存在する土地は申請の対象外であるため、空き家が建っている場合には事前に建物を解体する必要があります。また、土壌汚染がないこと、境界が明らかであること、担保権や使用収益権が設定されていないこと、通路として他人に使用されていないこと等の要件を満たす必要があり、審査手数料に加えて10年分の土地管理費相当額の負担金を納付しなければなりません。負担金は原則として20万円ですが、市街地の宅地等では面積に応じて算出されます。

6. 相続前の対策

空き家問題は、相続が発生してからでは選択肢が限られてしまうことが多く、生前からの対策が極めて重要です。以下のポイントを意識して準備を進めることをお勧めします。

不動産の棚卸し：被相続人が所有するすべての不動産について、所在地、現在の利用状況、建物の状態、固定資産税額などを整理し、家族間で情報を共有しておくことが重要です。
生前売却の検討：将来的に空き家になることが見込まれる不動産については、被相続人が元気なうちに売却を検討することが最善の対策です。居住用財産の3,000万円特別控除は、被相続人本人が売却する場合にも適用できます。
遺言書の作成：不動産の相続について遺言書で明確に定めておくことで、相続発生後の遺産分割協議の紛争を防ぎ、空き家の管理者・処分権者を早期に確定させることができます。
家族信託の活用：被相続人の判断能力が低下した場合に備え、家族信託を設定して信頼できる家族に不動産の管理・処分権限を委託しておくことも有効な方法です。
相続登記の義務化への対応：令和6年（2024年）4月から相続登記が義務化されました。正当な理由なく相続登記を怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。相続登記を速やかに行うことで、不動産の管理者・処分権者が明確になり、空き家問題の早期解決につながります。

弁護士に相談するメリット

空き家問題は、不動産法、相続法、税法、行政法など多岐にわたる法分野が関係する複合的な問題です。弁護士に相談することには以下のようなメリットがあります。

最適な解決策の提案：空き家の状態、立地条件、相続関係、費用負担の可否等を総合的に分析し、売却・賃貸活用・解体・相続放棄・国庫帰属制度の中から最適な方法をアドバイスします。
行政対応の支援：特定空家等や管理不全空家等の指定を受けた場合の行政との交渉、意見陳述の支援、不服申立ての手続き等を代理します。
相続手続きの代行：相続放棄の申述、相続財産清算人の選任申立て、遺産分割協議の交渉・調停等、相続に関する法的手続きを包括的にサポートします。
税務上の特例活用：空き家の3,000万円特別控除や小規模宅地等の特例など、税務面での最適な対策を税理士と連携して提案します。
近隣トラブルへの対応：空き家に起因する近隣住民とのトラブル（倒壊の危険、越境する樹木、害虫被害等）について、法的な観点から解決を図ります。

弁護士法人長瀬総合法律事務所では、茨城県内4拠点（牛久本部・日立支所・水戸支所・守谷支所）及び東京支所（千代田区）で相続に関するご相談を承っております。空き家問題と相続に関するお悩みについて、初回のご相談から解決までサポートが可能です。

まとめ

本稿では、空き家問題と相続に関する法的課題と解決策について解説しました。要点を整理すると以下のとおりです。

空き家の所有者は、民法上の工作物責任（無過失責任）と空家特措法上の管理責任を負う
特定空家等・管理不全空家等として勧告を受けると、住宅用地特例の適用対象から外れ、土地にかかる固定資産税等の負担が重くなる
解決策として売却、賃貸活用、解体、相続放棄、相続土地国庫帰属制度など多様な選択肢がある
相続放棄をしても、次の管理者が確定するまで管理義務が継続する点に注意が必要
相続前の対策（生前売却、遺言書作成、家族信託、相続登記の義務化対応）が空き家問題の予防に効果的

空き家問題は放置すればするほど選択肢が狭まり、費用負担も増大します。「相続した空き家の処分に困っている」「行政から空き家について通知が届いた」「相続前に不動産の対策を検討したい」など、空き家と相続に関するお悩みがございましたら、弁護士法人長瀬総合法律事務所までお気軽にご相談ください。

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相続した不動産を売却する方法：タイミング、税金（譲渡所得税）、注意点

2026-07-04

はじめに

相続によって不動産を取得したものの、「自分では使う予定がない」「維持管理が負担になる」「相続税の納税資金を確保したい」といった理由から売却を検討される方は少なくありません。しかし、相続した不動産を売却するためには、通常の不動産売却とは異なる手順を踏む必要があり、また税金面でも特有の制度や特例を理解しておくことが不可欠です。

本稿では、相続不動産の売却の流れ（相続登記から売買契約まで）、譲渡所得税の計算方法、取得費加算の特例や空き家の3,000万円特別控除といった税制上の優遇措置、売却のタイミングの考え方、さらに換価分割との関係まで、体系的に解説します。相続した不動産の売却を検討されている方の参考としてお役立てください。

Q＆A

Q1. 相続した不動産を売却するには、まず何をすればよいですか？

A. まず相続登記（所有権移転登記）を行い、不動産の名義を被相続人から相続人に変更する必要があります。登記が完了しなければ、不動産を第三者に売却することはできません。2024年4月1日から相続登記が義務化されており、相続の開始を知った日から3年以内に申請しなければなりません。

Q2. 相続した不動産を売却した場合、どのような税金がかかりますか？

A. 売却益（譲渡所得）に対して譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）が課されます。譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算されます。被相続人が不動産を取得してからの保有期間に応じて、長期譲渡所得（5年超：税率約20.315%）と短期譲渡所得（5年以下：税率約39.63%）に区分されます。

Q3. 相続不動産の売却で利用できる税金の特例はありますか？

A. 主な特例として、(1)相続税の取得費加算の特例（相続税額の一部を取得費に上乗せできる制度）、(2)空き家の3,000万円特別控除（被相続人が一人暮らしをしていた自宅を売却する場合に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度）があります。いずれも適用要件や申告期限がありますので、早めに確認することが重要です。

解説

1. 相続不動産の売却の流れ

相続した不動産を売却するためには、通常の不動産売却とは異なり、まず相続に関する手続きを完了させる必要があります。具体的な流れは以下のとおりです。

（1）遺産分割協議の成立

相続人が複数いる場合は、まず遺産分割協議を行い、対象不動産を誰が取得するかを確定させます。遺言書がある場合はその内容に従いますが、遺言書がない場合は相続人全員の合意が必要です。後述する換価分割の方法を採る場合は、売却代金の分配方法もこの段階で取り決めておきます。

（2）相続登記（所有権移転登記）

遺産分割協議が成立したら、法務局に相続登記を申請し、不動産の名義を被相続人から取得者（相続人）に変更します。必要書類としては、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、遺産分割協議書、相続人全員の印鑑証明書、不動産の固定資産評価証明書などが必要です。2024年4月1日からは相続登記が義務化されており、正当な理由なく3年以内に申請しない場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。

（3）不動産の査定・価格調査

相続登記が完了したら、不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安を把握します。複数の不動産会社から査定を取ることで、適正な市場価格を見極めることができます。相続税の申告で使用した不動産評価額と実際の市場価格は異なることが多いため、改めて査定を受けることが重要です。

（4）媒介契約の締結と売却活動

不動産会社と媒介契約（一般媒介・専任媒介・専属専任媒介のいずれか）を締結し、買主の募集・売却活動を開始します。相続不動産の場合、建物が老朽化しているケースも多く、更地にして売却するか、現況のまま売却するかを検討する必要があります。

（5）売買契約の締結と引渡し

買主が見つかったら売買契約を締結し、決済・引渡しを行います。売却代金から仲介手数料、登記費用、測量費用などの諸費用を差し引いた金額が手取り額となります。換価分割の場合は、取り決めに従って相続人間で代金を分配します。

2. 譲渡所得税の計算方法

相続した不動産を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合、譲渡所得税が課されます。譲渡所得の計算式と税率を正確に理解しておくことが重要です。

【譲渡所得の計算式】

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
取得費：被相続人がその不動産を購入した際の金額（建物は減価償却後の金額）を引き継ぎます。購入時の契約書等が見つからない場合は、売却価格の5%を概算取得費として用いることができますが、実際の取得費が判明している場合に比べて税負担が大幅に増える可能性があります。
譲渡費用：売却に直接かかった費用で、仲介手数料、測量費、建物の解体費用、売買契約書の印紙税などが含まれます。

【税率】

長期譲渡所得（所有期間5年超）：所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税0.315%＝合計約20.315%
短期譲渡所得（所有期間5年以下）：所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税0.63%＝合計約39.63%

相続により取得した不動産の場合、所有期間は被相続人が取得した日から起算されます。したがって、被相続人が長期間保有していた不動産であれば、相続後すぐに売却しても長期譲渡所得の税率が適用される点は大きなメリットです。

3. 相続税の取得費加算の特例

相続により取得した不動産を、相続税の申告期限の翌日から3年以内（相続開始日から3年10か月以内）に売却した場合、支払った相続税額の一部を取得費に加算することができます（租税特別措置法39条）。この特例を「相続税の取得費加算の特例」といいます。

【取得費に加算できる相続税額の計算式】

取得費加算額＝その者の相続税額×（売却した資産の相続税評価額÷その者の相続税の課税価格の合計額）

例えば、相続税を1,000万円納付し、課税価格の合計が1億円、売却した不動産の相続税評価額が3,000万円の場合、取得費に加算できる金額は1,000万円×（3,000万円÷1億円）＝300万円となります。この300万円が取得費に上乗せされることで、譲渡所得が圧縮され、結果として税負担が軽減されます。

【適用要件】

相続または遺贈により財産を取得した者であること
その財産を取得した者に相続税が課されていること
相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却すること

この特例は確定申告によって適用を受ける必要があります。期限を過ぎてしまうと適用を受けられなくなるため、売却のタイミングには十分注意してください。

4. 空き家の3,000万円特別控除

相続により取得した被相続人の居住用家屋（空き家）またはその敷地を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（租税特別措置法35条3項）。空き家対策の推進を目的として創設された制度です。

【主な適用要件】

被相続人が相続開始直前に一人暮らしをしていた家屋であること（老人ホーム等に入所していた場合も一定の要件を満たせば適用可能）
1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準の建物）
相続開始から売却時まで、居住・貸付け・事業の用に供されていないこと
売却価格が1億円以下であること
相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

なお、2024年1月1日以降の売却については、相続人が3人以上の場合は控除額が1人あたり2,000万円に縮減されます。また、売却前に耐震リフォームを実施するか、家屋を解体して更地にして売却する必要がありましたが、2024年1月1日以降は売却後に買主が耐震リフォームまたは解体を行った場合でも適用が可能となりました。この特例は取得費加算の特例と併用することはできないため、どちらが有利かを事前に比較検討する必要があります。

5. 売却のタイミングの考え方

相続不動産の売却においては、タイミングが税額に大きく影響します。以下のポイントを考慮して売却時期を判断することが重要です。

取得費加算の特例の期限（相続開始から3年10か月以内）：この期限を過ぎると相続税額を取得費に加算できなくなるため、相続税を納付している場合は期限内の売却が有利です。
空き家特例の期限（相続開始から3年後の年末まで）：空き家特例の適用を受けるためには、この期限までに売却を完了する必要があります。
相続税の納税資金の確保：相続税の申告・納付期限は相続開始から10か月以内です。納税資金が不足する場合は、申告期限までに売却を進める計画を立てる必要があります。
不動産市況の動向：税制上の期限だけでなく、不動産市場の動向も売却タイミングを判断する重要な要素です。ただし、特例の期限を優先すべきケースが多い点に留意してください。

6. 換価分割との関係

換価分割とは、相続財産（不動産など）を売却し、その売却代金を相続人間で分配する遺産分割の方法です。相続人の誰も不動産を取得する意思がない場合や、不動産の現物分割が困難な場合に用いられます。

換価分割を行う場合の実務上のポイントは以下のとおりです。まず、遺産分割協議書に「不動産を売却し、売却代金から諸費用を控除した残額を各相続人が○○の割合で取得する」旨を明記します。形式的には、一人の相続人名義に相続登記をしたうえで売却し、代金を分配するのが一般的です。

換価分割の場合、譲渡所得税は各相続人が取得した売却代金の割合に応じてそれぞれ申告・納税する必要があります。遺産分割協議書に換価分割である旨が明記されていないと、名義人から他の相続人への贈与と認定されるリスクがあるため、協議書の記載内容には十分注意が必要です。また、各相続人がそれぞれ取得費加算の特例や空き家特例の適用要件を満たしているかを個別に確認することも重要です。

弁護士に相談するメリット

相続不動産の売却は、相続手続き・不動産取引・税務の各分野にまたがる複合的な問題です。弁護士に相談することで、以下のようなメリットがあります。

遺産分割協議の円滑化：不動産の売却方針や代金の分配方法について、相続人間の合意形成をスムーズに進めるためのサポートを行います。
換価分割の適切な実行：贈与認定リスクを回避するために、遺産分割協議書の記載内容を適切に作成し、手続き全体を管理します。
税理士等との連携：取得費加算の特例や空き家特例の適用判断については、税理士と連携して最適な売却戦略を立案します。
売却トラブルへの対応：境界紛争、瑕疵担保責任（契約不適合責任）、共有持分の問題など、売却に伴うトラブルに法的に対応します。
売却期限の管理：各種特例の適用期限を意識したスケジュール管理を行い、期限徒過による不利益を防止します。

弁護士法人長瀬総合法律事務所では、茨城県内4拠点（牛久本部・日立支所・水戸支所・守谷支所）及び東京支所（千代田区）において、相続不動産の売却を含む相続問題に関するご相談を承っております。遺産分割協議の段階から売却完了まで、ワンストップでのサポートが可能です。

まとめ

本稿では、相続した不動産の売却について、手続きの流れから税金の特例まで解説しました。要点を整理すると以下のとおりです。

売却には相続登記が必須であり、2024年4月から義務化（3年以内の申請が必要）
譲渡所得税の計算では取得費・譲渡費用を正確に把握し、長期・短期の税率区分を確認する
相続税の取得費加算の特例は相続開始から3年10か月以内の売却が条件
空き家の3,000万円特別控除は旧耐震基準の家屋等が対象で、原則として相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ現行制度上は令和9年12月31日までの譲渡が要件
取得費加算の特例と空き家特例は併用不可のため、有利な方を選択する必要がある
換価分割では遺産分割協議書の記載内容が重要であり、贈与認定リスクに注意

「相続した不動産を売却したいが手順がわからない」「税金の特例を活用して少しでも税負担を抑えたい」「換価分割を円滑に進めたい」など、相続不動産の売却に関するお悩みがございましたら、弁護士法人長瀬総合法律事務所までお気軽にご相談ください。

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