不動産登記名義変更の進め方 | 茨城の弁護士による相続・遺言相談（弁護士法人長瀬総合法律事務所）

2025/03/17

はじめに

相続で取得した不動産の名義変更は、相続手続の中でも重要かつ見落とされがちな項目です。最近では相続登記の義務化が進められており、登記を放置した場合に罰則が科される可能性も出てきました。にもかかわらず、「費用がかかりそう」「手続きが面倒」という理由で後回しにされ、結果としてトラブルに発展するケースが後を絶ちません。

本記事では、不動産登記名義変更（相続登記）の進め方を時系列で解説し、必要書類や注意点などをまとめます。相続した不動産の名義変更をスムーズに行うための御参考となれば幸いです。

Q&A

Q1. 名義変更（相続登記）はいつまでに行う必要がありますか？

従来は「相続登記をいつまでにしなければならない」という厳密な期限はありませんでしたが、2024年以降本格施行される法改正により相続登記が義務化されます。

Q2. 名義変更をしないとどんな問題が起きますか？

登記を放置すると、不動産が「共有者の一部が不明」という状態になるなど売却や担保設定が困難になるだけでなく、今後は罰則（過料）が科される可能性があります。さらに、相続人が亡くなるなどして共有関係が複雑化し、最終的に誰も不動産を使えない、買い手もつかないといったリスクが高まります。

Q3. 相続登記にはどんな書類が必要ですか？

一般的に以下が挙げられます。

被相続人の出生～死亡までの戸籍謄本
被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
相続人の戸籍謄本・住民票
遺産分割協議書（相続人全員の署名・実印）
固定資産税評価証明書（不動産の評価額確認用）
登記申請書（法務局指定の様式、もしくは自作）

Q4. 自分で手続きできる？それとも専門家に依頼すべき？

書類が整っていればご自身でも手続き可能ですが、被相続人が複数の転籍をしていたり、相続人が多いなど複雑化するとかなり時間と手間がかかります。確実かつスピーディに済ませたい場合は、司法書士や弁護士に依頼すると安心です。

解説

相続登記名義変更の流れ

相続人の確定・遺産分割協議
- 戸籍謄本の収集によって相続人を確定
- 遺産分割協議書を作成し、不動産を誰が相続するか決定
必要書類の収集
- 戸籍類（出生～死亡）、住民票除票、固定資産税評価証明書など
- 印鑑証明書（相続人全員）、遺産分割協議書
登記申請書の作成
- 法務局のサイト等から様式を入手するか、司法書士に作成を依頼
- 不動産ごとに必要情報（登記簿上の表記、地番、家屋番号など）を正確に記載
法務局へ申請
- 不動産所在地を管轄する法務局へ書類を提出（持参または郵送）
- 登録免許税を納付
名義変更完了
- 法務局で審査が終わると登記完了通知書が届き、名義変更されたことを確認

登録免許税と費用

登録免許税
相続の場合、通常は固定資産税評価額の0.4％。たとえば評価額1000万円の不動産なら4万円
専門家への報酬
司法書士や弁護士に依頼する場合は、書類作成・代理手数料がかかる。数万円～十数万円程度が一般的だが、難易度や不動産の数によって変動

注意点

相続人が多い場合の共有
- 遺産分割協議で「全員共有」とすることも可能だが、後々の売却や管理が煩雑になる
- なるべく単独相続や代償分割などを検討し、共有を避けるのが無難
相続放棄の確認
- 相続放棄をした人は、当然登記の名義変更に関与しない
- 放棄の事実を証明するために、家庭裁判所の「相続放棄受理証明書」が必要な場合も
非嫡出子や養子、代襲相続が絡む場合
- 戸籍調査が増えるため、書類不備が起こりやすい
- 弁護士などに相談して漏れのない取得が重要