相続財産（不動産）の調査方法と注意点
はじめに
相続において、不動産の調査は非常に重要です。しかし、被相続人（亡くなられた方）が所有していた不動産をすべて把握することは、思ったよりも難しい場合があります。不動産の見落としがあれば、相続手続が不完全となり、後日再度の手続が必要になることもあります。本稿では、不動産の相続調査の方法について、具体的な手順や注意点を中心に解説いたします。
Q&A
Q: 被相続人が複数の不動産を所有していた場合、どのようにその全体を把握すればよいのでしょうか？
A: 被相続人が複数の不動産を所有していた場合、まず固定資産税納税通知書を確認することが一般的です。この通知書には、被相続人が所有する不動産の一覧が記載されており、その内容を基に不動産の全体像を把握することができます。しかし、固定資産税納税通知書だけでは、すべての不動産を網羅しているとは限りません。たとえば、固定資産税が課税されない不動産や、被相続人が過去に相続した先代名義の不動産が含まれていない場合があります。そのため、名寄帳（固定資産課税台帳記載事項証明書）を市町村役場で取得し、これらの不動産も含めた調査を行うことが重要です。また、専門家に調査を依頼することで、見落としを防ぐことができます。
１．不動産調査の重要性
被相続人が自宅以外にも不動産を所有している場合、その全体を正確に把握することが相続手続をスムーズに進めるために必要です。不動産が一部でも調査から漏れてしまうと、相続手続が不完全となり、後日再度の手続が必要になる恐れがあります。たとえば、固定資産税が課税されない不動産や、先代名義の不動産が見逃されると、相続人間でのトラブルや手続きの遅延を引き起こす可能性があります。これを防ぐために、不動産調査は細心の注意を払って行うべきです。
2．固定資産税が課税されない不動産の存在
固定資産税納税通知書には、固定資産税が課税される不動産のみが記載されますが、固定資産税が課税されない不動産も存在します。例えば、公衆用道路やため池、低価値の水路などは課税対象外であり、納税通知書には記載されません。こうした不動産も相続手続の際には確認しておく必要があります。これを見落としてしまうと、重要な不動産が相続手続から漏れてしまう可能性があります。特に、自宅への唯一の入り口が公衆用道路であった場合、その道路が相続手続に含まれなければ、後に問題が生じることになります。このような事態を避けるためにも、名寄帳（固定資産課税台帳記載事項証明書）を取得し、課税されない不動産も含めた全体の調査を行うことが重要です。
3．不動産の名義の確認
多くの方は、固定資産税納税通知書によって、被相続人が所有する不動産を把握します。この通知書には、被相続人名義の不動産がすべて記載されていますが、ここで注意が必要なのは、先代名義の不動産の存在です。先代名義の不動産も相続財産に含まれ、遺産分割の対象となります。しかし、先代名義の不動産については、被相続人名義の固定資産税納税通知書とは別に通知書が届くため、見落とされがちです。このため、不動産調査の際には、先代名義の不動産にも十分に注意することが求められます。固定資産税納税通知書を確認するだけでなく、先代名義の不動産があるかどうかを市町村役場に確認するなどの手続きを行うことが重要です。
４．弁護士に相談するメリット
相続における不動産調査は、専門的な知識と経験が求められる作業です。弁護士に相談することで、次のようなメリットがあります。
- 法的リスクの回避: 不動産の調査や相続手続には、法律上のリスクが伴います。特に不動産の相続に関する法律は複雑で、一般の方がすべてを理解し、正確に対応するのは困難です。弁護士に依頼することで、これらの法的な誤りを回避し、スムーズに手続を進めることができます。
- 手続の効率化: 弁護士が代行することで、手続を迅速かつ正確に進めることができます。弁護士は相続手続における必要書類の準備や、各種手続きの進行管理を行いますので、相続人が負担を軽減できます。
- 相続人間の調整: 相続人間での意見の相違が生じた場合、弁護士が調整役を果たすことで、円満な解決を図ることができます。弁護士が第三者として公平に関与することで、感情的な対立を避け、建設的な解決策を導くことが可能です。
まとめ
相続における不動産の調査は、その後の手続に大きく影響を与える重要な作業です。固定資産税納税通知書を基に不動産を把握するだけでなく、先代名義や固定資産税が課税されない不動産についても注意深く調査することが求められます。さらに、専門家の協力を得ることで、より正確かつ効率的に相続手続を進めることができます。
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