はじめに
「父がアパートを所有していたが、相続後の賃貸借契約はどうなるのか」「相続発生後、入居者から預かっている敷金や保証金は誰が引き継ぐのか」「遺産分割が完了するまでの間に発生する賃料は誰のものになるのか」といったご相談は、収益物件を所有する方の相続では非常に多く寄せられます。
アパートやマンションなどの収益物件は、一般の不動産と異なり、入居者との賃貸借契約関係、管理会社との委託契約、賃料収入の帰属など、相続時に検討すべき論点が数多く存在します。また、相続税評価においても、貸家建付地・貸家としての特有の評価減が認められるなど、税務上の取り扱いも重要です。本稿では、収益物件の相続に関する実務上のポイントを、法律面・税務面の両方から包括的に解説します。
Q＆A
Q1. 収益物件の所有者が亡くなった場合、入居者との賃貸借契約はどうなりますか？
A. 賃貸人の地位は、相続により当然に相続人に承継されます。入居者との賃貸借契約は、相続人が新たな賃貸人として引き継ぐことになり、入居者に対して改めて契約を締結し直す必要はありません。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議が完了するまでの間、共同相続人全員が賃貸人の地位を共有することになります。
Q2. 遺産分割が完了するまでの間の賃料は、誰が受け取るのですか？
A. 遺産分割が完了する前に発生した賃料は、法定果実として各共同相続人がその法定相続分に応じて取得する権利を有します（最高裁平成17年9月8日判決）。遺産分割の結果、特定の相続人が収益物件を取得した場合でも、分割前に既に発生していた賃料には遡及効は及びません。
Q3. 敷金や保証金は相続人が引き継ぐのですか？
A. はい、賃貸人の地位の承継に伴い、敷金返還債務も相続人に承継されます。入居者が退去する際には、新たな賃貸人である相続人が敷金の返還義務を負います。遺産分割によって物件を取得した相続人が、最終的に敷金返還債務を引き受けることになります。
解説
1. 賃貸借契約の承継（賃貸人の地位の移転）
収益物件の所有者が死亡した場合、賃貸人の地位は相続により当然に相続人へ移転します。賃貸借契約は、賃貸人の一身に専属する性質のものではないため、相続の一般原則（民法896条）に基づき、相続人が包括的に承継します。入居者との関係では、賃貸借契約の内容（賃料額、契約期間、特約事項等）はそのまま維持されるため、入居者に不利益が生じることはありません。
相続人が複数いる場合、遺産分割協議が完了するまでの間は、共同相続人全員が賃貸人の地位を準共有する状態となります。この間、賃貸借契約の解除や賃料の増減額請求といった管理行為を行うためには、共同相続人の持分の過半数の同意が必要とされます（民法252条）。実務上は、遺産分割前であっても、共同相続人の中から代表者を定めて入居者への連絡や賃料の受領を行うことが望ましいです。
なお、2020年4月施行の改正民法では、不動産の譲渡に伴う賃貸人の地位の移転に関する規定が明文化されました（民法605条の2）。相続の場面では、所有権の移転登記が賃貸人たる地位の移転の対抗要件とされています。遺産分割後に物件を取得した相続人が入居者に対して賃料請求を行うためには、速やかに所有権移転登記を完了させることが重要です。
2. 敷金・保証金の承継
賃貸人の地位が移転する場合、敷金返還債務は新たな賃貸人に当然に承継されます（民法605条の2第4項）。これは、敷金が賃貸借契約に付随する担保としての性質を有しているためです。相続が発生した場合、被相続人が入居者から預かっていた敷金・保証金に関する返還義務は、相続人がそのまま引き継ぐことになります。
実務上の注意点として、被相続人が敷金・保証金をどのように管理していたかを早期に確認することが重要です。敷金が専用の口座で管理されている場合もあれば、被相続人の個人口座の中に混在している場合もあります。敷金の総額と各入居者の敷金額を正確に把握し、遺産分割協議において敷金返還債務を適切に考慮する必要があります。特に、複数の相続人が異なる収益物件をそれぞれ取得する場合には、各物件に紐づく敷金返還債務も含めて公平な分割を行うことが求められます。
3. 管理会社との契約
収益物件の管理を管理会社に委託している場合、管理委託契約の取り扱いも確認が必要です。管理委託契約は、一般的には委任契約（準委任契約）の性質を有しており、委任者の死亡は契約の終了事由とされています（民法653条1号）。したがって、被相続人の死亡により管理委託契約が終了し、改めて相続人と管理会社との間で新たな契約を締結する必要が生じる場合があります。
ただし、管理委託契約の中に「委託者が死亡した場合でも契約は終了しない」旨の特約が含まれている場合や、実務上の慣行として管理会社が引き続き管理業務を行い相続人がこれを黙認している場合には、契約が継続しているものとして取り扱われることもあります。相続発生後は、速やかに管理会社に連絡を取り、管理委託契約の継続の有無、管理費用の支払方法、入居者への通知手続き等について協議することが重要です。管理会社との良好な関係を維持することは、収益物件の安定的な運営を継続するうえで不可欠です。
4. 遺産分割前の賃料の取扱い（法定果実）
収益物件の相続において実務上最も問題になりやすいのが、遺産分割協議が完了するまでの間に発生する賃料の帰属です。最高裁平成17年9月8日判決は、遺産から生ずる法定果実（賃料等）は、遺産とは別個の財産であり、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として取得するものと判示しました。
この判例の帰結として、遺産分割によって収益物件を特定の相続人が取得したとしても、遺産分割前に発生した賃料は、法定相続分に応じて各相続人に帰属します。すなわち、遺産分割の遡及効（民法909条）は、分割前に生じた法定果実には及ばないのです。例えば、相続人が配偶者と子2名の計3名であり、遺産分割成立までの6か月間にアパートから毎月50万円の賃料が発生した場合、配偶者が150万円（6か月分の2分の1）、子がそれぞれ75万円（6か月分の各4分の1）を取得する権利を有します。
実務上は、遺産分割協議の中で、分割前の賃料の精算方法についても合わせて協議しておくことが望ましいです。特に、分割前の期間中に修繕費や固定資産税等の費用が発生している場合には、これらの費用負担についても法定相続分に応じて按分するのが原則です。
5. 相続税評価（貸家建付地・貸家）
収益物件の相続税評価は、自用の不動産と比較して有利な評価減が認められる点が大きな特徴です。入居者がいる状態の収益物件は、所有者の利用が制限されているため、その分だけ評価額が低くなります。
（1）貸家建付地の評価
収益物件の敷地は「貸家建付地」として評価されます。貸家建付地の評価額は、以下の算式により計算されます。
貸家建付地の評価額 ＝ 自用地評価額 ×（1 – 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）
借地権割合は路線価図等で確認でき、地域により30%～90%と幅があります。借家権割合は全国一律30%です。賃貸割合は、相続開始時点における賃貸床面積の割合を指し、空室がある場合にはその分だけ評価減の効果が縮小します。例えば、自用地評価額が1億円、借地権割合が60%、賃貸割合が100%（満室）の場合、貸家建付地の評価額は1億円×（1-0.6×0.3×1.0）＝8,200万円となり、自用地と比べて1,800万円の評価減となります。
（2）貸家の評価
収益物件の建物部分は「貸家」として評価されます。貸家の評価額は、固定資産税評価額に借家権割合と賃貸割合を考慮して算出されます。
貸家の評価額 ＝ 固定資産税評価額 ×（1 – 借家権割合 × 賃貸割合）
例えば、固定資産税評価額が5,000万円、賃貸割合が100%の場合、貸家の評価額は5,000万円×（1-0.3×1.0）＝3,500万円となります。このように、収益物件は土地・建物ともに自用の場合と比べて相続税評価額が低くなるため、相続税対策として有効な資産とされています。
6. 収益物件の遺産分割方法（代償分割等）
収益物件の遺産分割においては、物件の性質上、現物分割（物理的に分割すること）が困難であるため、以下のような分割方法が検討されます。
- 代償分割：特定の相続人が収益物件を単独で取得し、他の相続人に対して相続分に相当する代償金を支払う方法です。収益物件の管理運営を継続しやすく、最も多く用いられる分割方法です。ただし、物件を取得する相続人に代償金の支払能力が必要となります。
- 換価分割：収益物件を第三者に売却し、売却代金を相続人間で分配する方法です。公平な分割が可能ですが、入居者との賃貸借契約が存続した状態での売却（オーナーチェンジ）となるため、市場価格に影響が生じる場合があります。また、譲渡所得税の負担も考慮する必要があります。
- 共有取得：相続人全員で収益物件を共有する方法です。当面の分割方法としては簡便ですが、管理方針の対立や将来の処分に際して共有者全員の同意が必要となるなど、長期的にはトラブルの原因となりやすいため、一般的には推奨されません。
いずれの分割方法を選択するかは、相続人の意向、物件の収益性、相続人の資金力、税務上の影響等を総合的に考慮して決定する必要があります。特に代償分割を選択する場合には、収益物件の時価評価が問題となることが多く、不動産鑑定士による鑑定評価を取得することも検討すべきです。
7. 空室リスクと修繕義務
収益物件を相続する際には、空室リスクと修繕義務についても十分な検討が必要です。相続開始時点で空室がある場合、前述のとおり相続税評価における賃貸割合が低下し、貸家建付地・貸家としての評価減の効果が縮小します。相続税の申告において、一時的な空室が賃貸割合に与える影響については、国税庁の通達等に基づき、相続開始前後の入居状況や募集活動の実態を総合的に勘案して判断されます。
修繕義務については、賃貸人は賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負っています（民法606条1項）。相続によって賃貸人の地位を承継した相続人は、この修繕義務もそのまま引き継ぐことになります。老朽化した収益物件では、大規模修繕に多額の費用がかかる場合があり、遺産分割の際には将来の修繕費用も考慮した上で、物件の取得者を決定することが重要です。
また、建物の耐震性能や設備の経年劣化の状況についても確認が必要です。特に築年数が古い物件では、耐震基準を満たしていない場合や、給排水設備・電気設備等の大規模な更新が必要となる場合があり、これらの費用を見込んだ上で収益性を評価し、遺産分割や相続税対策の方針を検討すべきです。
弁護士に相談するメリット
収益物件の相続は、賃貸借契約の承継、税務評価、遺産分割方法など多岐にわたる法的論点を含んでおり、専門家のサポートなしに適切に対応することは困難です。弁護士に相談することには以下のようなメリットがあります。
- 賃貸借関係の整理：賃貸借契約の承継手続き、入居者への通知、敷金・保証金の管理状況の確認など、賃貸借関係の適切な整理をサポートします。
- 遺産分割の最適化：代償分割・換価分割・共有取得のメリット・デメリットを踏まえ、ご家族の状況に最適な遺産分割方法をご提案します。
- 分割前賃料の精算：遺産分割前に発生した賃料や費用負担の精算について、法的根拠に基づく適切な処理を行います。
- 税理士等との連携：相続税申告における貸家建付地・貸家の評価や、小規模宅地等の特例の適用可否について、税理士と連携して最適な税務対策をご提案します。
- 紛争の予防と解決：共同相続人間の意見対立や入居者とのトラブルなど、収益物件の相続に伴う紛争の予防・解決を弁護士が代理して行います。
弁護士法人長瀬総合法律事務所では、茨城県内4拠点（牛久本部・日立支所・水戸支所・守谷支所）及び東京支所で相続に関するご相談を承っております。収益物件の相続でお悩みの方は、初回のご相談から解決までサポートが可能ですので、お気軽にご連絡ください。
まとめ
本稿では、収益物件（アパート・マンション）の相続実務について解説しました。要点を整理すると以下のとおりです。
- 賃貸人の地位は相続により当然に承継され、入居者との賃貸借契約はそのまま維持される
- 敷金・保証金の返還債務は、賃貸人の地位の承継に伴い相続人に引き継がれる
- 管理会社との委託契約は被相続人の死亡で終了する場合があり、速やかな確認・再契約が必要
- 遺産分割前の賃料は法定果実として法定相続分に応じて各相続人に帰属する
- 相続税評価では貸家建付地・貸家として評価減が認められ、相続税対策として有効
- 遺産分割では代償分割が多く用いられるが、収益性・資金力・税務面を総合考慮して選択する
- 空室リスクや修繕義務は相続税評価と物件の収益性の両面に影響する
収益物件の相続は、単なる不動産の相続とは異なり、入居者との関係や継続的な収益管理など、多角的な検討が求められます。相続開始後の賃料管理から遺産分割の方針決定まで、専門家の助言を得ながら進めることが、相続人にとって最善の結果につながります。収益物件の相続に関するお悩みがございましたら、弁護士法人長瀬総合法律事務所までお気軽にご相談ください。
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