不動産の共有相続のリスクと解消方法：共有物分割請求訴訟 | 茨城の弁護士による相続・遺言相談（弁護士法人長瀬総合法律事務所）

2026/07/07

はじめに

「親が亡くなり、兄弟姉妹で不動産を共有名義で相続したが、売却も活用もできずに困っている」――このようなお悩みは、不動産相続において非常に多く見られます。遺産分割協議がまとまらないまま法定相続分に従って共有登記を行った結果、不動産の管理・処分をめぐって共有者間でトラブルが生じるケースは後を絶ちません。

不動産の共有状態は、民法上さまざまな制約を伴い、時間の経過とともにリスクが拡大していきます。本稿では、共有の基本的な仕組み（民法249条以下）から、共有相続に伴う具体的なリスク、共有状態を解消するための方法（協議・持分売却・共有物分割請求訴訟）、裁判所が採用する分割方法（現物分割・競売・価格賠償）、さらには2023年施行の民法改正による共有制度の見直しまで、体系的に解説します。

Q＆A

Q1. 不動産を共有で相続すると、どのようなリスクがありますか？

A. 共有状態の不動産は、管理や処分に共有者全員または過半数の同意が必要となるため、意思決定が極めて困難になります。売却・建替え・大規模修繕などには共有者全員の合意が必要であり（民法251条）、一人でも反対すれば実行できません。また、共有者の一人が亡くなれば、その持分がさらに相続され、共有者の数が増加して問題が複雑化する危険があります。

Q2. 共有状態を解消するにはどのような方法がありますか？

A. 主な解消方法としては、(1)共有者間の協議による分割、(2)持分の売却・買取り、(3)共有物分割請求訴訟の3つがあります。まずは当事者間の話し合いによる解決を試み、それが困難な場合は調停や訴訟を通じた法的手続きを検討することになります。

Q3. 共有物分割請求訴訟とは何ですか？

A. 共有物分割請求訴訟とは、共有者の一人が他の共有者を被告として、裁判所に共有物の分割を求める訴訟です（民法258条）。各共有者はいつでもこの訴訟を提起することができ、裁判所は現物分割、競売による換価分割、価格賠償（全面的価格賠償）のいずれかの方法で分割を命じます。

解説

1. 共有の意義と法的枠組み（民法249条以下）

共有とは、一つの物を複数の者が共同で所有する形態をいいます。民法249条以下に規定されており、各共有者はその持分に応じて共有物の全部を使用することができます（民法249条1項）。不動産の相続において、遺産分割協議がまとまらないまま法定相続分に従って登記を行うと、相続人全員の共有状態が生じます。

共有物に関する行為は、その性質に応じて必要な同意の範囲が異なります。保存行為（修繕など）は各共有者が単独で行えます（民法252条5項）。管理行為（賃貸借契約の締結など）は持分の価格の過半数で決定します（民法252条1項）。そして、変更行為（売却・建替えなど）は共有者全員の同意が必要です（民法251条1項）。このように、共有状態では不動産の活用に関する意思決定に大きな制約が生じます。

2. 共有相続の具体的なリスク

（1）管理の困難さ

共有不動産の管理は、共有者間の意見調整が不可欠です。例えば、共有建物の賃貸借契約の締結・更新は管理行為として持分の過半数の同意が必要ですが、共有者間で賃料設定や入居者の選定をめぐって対立が生じることが少なくありません。また、修繕費用の負担割合や管理の分担についても紛争の種となります。共有者が遠方に居住している場合や、連絡が取れない場合には、日常的な管理すら困難になります。

（2）処分の制限

共有不動産の売却や建替えなどの処分行為には、共有者全員の同意が必要です。たとえ持分の大半を有する共有者であっても、他の共有者が一人でも反対すれば売却することはできません。各共有者は自己の持分のみを売却することは可能ですが、持分のみの売買は買い手が見つかりにくく、市場価格を大幅に下回る価格でしか売却できないのが実情です。結果として、不動産全体の経済的価値が十分に活用できない状態が続きます。

（3）次世代への問題の先送り

共有状態を放置した場合の最大のリスクは、世代を超えた問題の拡大です。共有者の一人が死亡すると、その持分はさらにその相続人に承継され、共有者の数が増加します。例えば、当初兄弟3人の共有であった不動産が、世代を経るごとに10人、20人と共有者が増え、面識すらない遠縁の親族が共有者となるケースも珍しくありません。こうなると、全員の合意を得ることはほぼ不可能となり、不動産は事実上の「塩漬け」状態に陥ります。

（4）税務・費用負担のリスク

共有不動産の固定資産税は共有者全員が連帯して納付義務を負います（地方税法10条の2）。特定の共有者が滞納した場合、他の共有者がその分を負担せざるを得ないケースもあります。また、共有不動産に関する維持管理費用（修繕費、保険料等）の分担をめぐってトラブルが生じることもあります。

3. 共有状態の解消方法

（1）協議による分割

最も望ましいのは、共有者全員の話し合いにより共有状態を解消する方法です。具体的には、特定の共有者が他の共有者の持分を買い取る方法（持分の集約）、不動産を売却して代金を持分に応じて分配する方法（換価分割）、あるいは不動産を物理的に分割する方法（現物分割）があります。協議による解決は、時間的・費用的コストが小さく、当事者全員が納得できる柔軟な解決が可能です。

（2）持分の売却・買取り

協議がまとまらない場合、各共有者は自己の持分を第三者に売却することが可能です。ただし、前述のとおり持分のみの売買は市場価格を大幅に下回ることが多く、経済的に不利となる場合があります。近年は、共有持分を専門に買い取る不動産業者も増えていますが、買取価格は一般的に低く設定されます。他方、共有者間で持分の買取り交渉を行うことも一つの方法です。

（3）共有物分割請求訴訟

協議による解決が困難な場合、各共有者は共有物分割請求訴訟を提起することができます（民法258条1項）。この訴訟は、共有者であれば持分の大小にかかわらず提起でき、他の共有者全員を被告とします。なお、訴訟の前に調停を申し立てることも可能であり、実務上は調停を先行させることが推奨される場合もあります。

4. 裁判所による分割方法

共有物分割請求訴訟において、裁判所は以下の方法により分割を命じます。2023年施行の改正民法により、分割方法に関する規定が明確化されました（改正民法258条）。

（1）現物分割

不動産そのものを物理的に分割する方法です。例えば、広い土地を持分に応じて分筆し、各共有者にそれぞれの土地を帰属させます。裁判所は原則として現物分割を検討しますが、建物の場合や土地が狭小な場合など、現物分割が不可能または著しく価値を損なう場合には他の方法が採用されます。

（2）競売による換価分割

現物分割ができない場合や、現物分割によって著しく価値が減少するおそれがある場合には、裁判所は競売を命じ、その売却代金を共有者間で分配する方法を採ります（民法258条2項）。ただし、競売は市場価格よりも低い金額での売却となることが一般的であり、共有者全員にとって経済的に不利となる場合が多いです。

（3）全面的価格賠償（価格賠償）

特定の共有者に不動産全体を取得させ、他の共有者に対してその持分に相当する金銭を支払わせる方法です。最高裁平成8年10月31日判決により判例上認められ、2023年の改正民法により明文化されました（改正民法258条2項2号）。全面的価格賠償が認められるためには、取得者に支払い能力があることに加え、共有物の性質・形状・利用状況、共有者の事情等を総合的に考慮して相当と認められることが必要です。実務上は、居住用不動産において共有者の一人が現に居住している場合などに多く採用されています。

5. 2023年改正民法による共有制度の見直し

2023年4月1日に施行された改正民法では、所有者不明土地問題への対応を目的として、共有制度に関する重要な見直しが行われました。主な改正点は以下のとおりです。

共有物の管理に関する規律の明確化：軽微な変更行為（形状・効用の著しい変更を伴わないもの）は、持分の過半数で決定できるようになりました（改正民法251条1項）。
所在不明共有者への対応：共有者の所在が不明な場合、裁判所の決定を得て、その共有者の持分を他の共有者が取得したり、第三者に譲渡したりすることが可能になりました（改正民法262条の2、262条の3）。
共有物分割の方法の明文化：前述のとおり、現物分割・競売・価格賠償の各方法が条文上明確に規定されました。
管理者制度の創設：共有物の管理者を選任できる制度が新設され（改正民法252条の2）、共有物の管理を効率化する道が開かれました。

これらの改正は、共有状態にある不動産の活用や共有関係の解消を促進することを目的としています。特に、所在不明共有者がいるために不動産の処分ができなかったケースでは、新制度の活用により問題解決の道が大きく広がりました。

6. 共有相続を防ぐための予防策

共有相続のリスクを回避するためには、被相続人の生前から適切な対策を講じておくことが重要です。以下に主な予防策を紹介します。

遺言書の作成：不動産を特定の相続人に相続させる旨の遺言を作成しておくことが、最も効果的な予防策です。公正証書遺言であれば、遺言の有効性をめぐる争いを防ぐことができます。
生前贈与：被相続人が生前に不動産を特定の者に贈与しておく方法です。ただし、贈与税の負担や特別受益の問題を考慮する必要があります。
家族信託の活用：不動産を信託財産として受託者に管理・処分を委ね、相続発生後の共有状態を回避する方法です。認知症対策としても有効であり、近年注目されています。
早期の遺産分割協議：既に共有状態が生じている場合には、問題が複雑化する前に速やかに遺産分割協議を行い、共有状態を解消することが肝要です。