遺産分割における不動産評価の争点：評価時点と評価方法の選択 | 茨城の弁護士による相続・遺言相談（弁護士法人長瀬総合法律事務所）

2026/07/08

はじめに

「遺産分割で不動産の評価額について兄弟間で意見が合わない」「相続税申告のときに使った評価額と、遺産分割で使う評価額は違うのか」といったご相談は、不動産を含む相続において非常に多く寄せられます。不動産は預貯金や有価証券と異なり、客観的な金額が一律に定まるものではないため、評価方法や評価時点によって金額が大きく変動し得ます。

特に、評価額に関するトラブルは遺産分割協議の長期化を招く主要な原因の一つです。本稿では、遺産分割における不動産評価の基本的な考え方として、評価時点の原則、相続税申告との違い、各評価方法の特徴と使い分け、評価が争点となるケースへの対処法について、実務的な観点から解説します。

Q＆A

Q1. 遺産分割で不動産を評価する場合、いつの時点の価格を基準にするのですか？

A. 遺産分割における不動産の評価時点は、原則として「遺産分割時」（実務上は審判時・協議成立時）とされています。これは相続税申告における評価時点（相続開始時＝被相続人の死亡時）とは異なります。相続開始から遺産分割までに時間が経過し、不動産の価格が変動した場合には、分割時の時価を基準として各相続人の取得分を決定することになります。

Q2. 不動産の評価方法にはどのようなものがありますか？

A. 実務上よく用いられる評価方法としては、固定資産税評価額、路線価（相続税評価額）、公示地価・基準地価、実勢価格（取引事例比較）、そして不動産鑑定士による鑑定評価があります。どの方法を採用するかは当事者間の合意または裁判所の判断によりますが、争いがある場合には不動産鑑定が最も客観的な方法として重視されます。

Q3. 相続税申告で用いた路線価をそのまま遺産分割でも使えますか？

A. 当事者全員が合意すれば路線価をそのまま遺産分割の基準として使用することも可能です。ただし、路線価は公示地価の約80%を目安に設定されているため、実際の市場価格よりも低い金額になる傾向があります。不動産を取得する側にとっては路線価が有利に、代償金を受け取る側にとっては実勢価格が有利になるため、利害が対立する場面では路線価のみでは合意に至らないケースが少なくありません。

解説

1. 不動産評価の時点：遺産分割時が原則

遺産分割における不動産の評価時点については、判例・実務上、遺産分割時（審判時または協議成立時）を基準とするのが原則です。これは、遺産分割の目的が相続開始時に存在した遺産を相続人間で公平に分配することにある以上、分割時点における現実の経済的価値に基づいて配分を行うのが合理的であるという考え方に基づいています。

一方、相続税の申告においては、評価時点は相続開始時（被相続人の死亡日）とされています（相続税法22条）。この違いは実務上重要であり、相続開始から遺産分割までの間に不動産価格が上昇した場合、相続税評価額よりも遺産分割時の評価額の方が高くなることがあります。反対に、価格が下落している場合には遺産分割時の評価額の方が低くなります。このような価格変動が、相続人間の意見の相違を生む原因の一つとなっています。

2. 主な不動産評価方法とその特徴

遺産分割の場面で用いられる代表的な不動産評価方法には、以下のものがあります。それぞれに特徴があり、目的や状況に応じて使い分けることが重要です。

（1）固定資産税評価額

市区町村が課税のために算定する評価額であり、固定資産税の納税通知書や評価証明書で確認できます。公示地価の約70%を目安に設定されており、3年ごとに評価替えが行われます。最も手軽に取得できる評価額ですが、時価との乖離が大きいことがあるため、遺産分割の最終的な基準としては必ずしも適切でない場合があります。

（2）路線価（相続税評価額）

国税庁が毎年公表する路線価は、相続税や贈与税の算定に用いられる評価基準です。公示地価の約80%を目安に設定されています。路線価に基づく評価は比較的簡便であり、相続税申告時の評価額をそのまま利用できる利点がありますが、市場価格を正確に反映しているとは限りません。相続人全員が合意すれば遺産分割の基準として用いることも可能です。

（3）公示地価・基準地価

公示地価は国土交通省が毎年1月1日時点で公表する標準地の価格、基準地価は都道府県が毎年7月1日時点で公表する基準地の価格です。いずれも一般の土地取引の指標となる価格であり、実勢価格に最も近い公的評価とされています。ただし、対象となる標準地・基準地が限られているため、評価対象の不動産との個別的な差異（形状、接道状況、用途地域等）を考慮した補正が必要になることがあります。

（4）実勢価格（取引事例比較）

近隣の類似不動産の取引事例や不動産業者の査定に基づいて推定する市場価格です。実際の市場動向を反映しやすい反面、比較対象の選び方や査定者によって金額にばらつきが生じやすいという特徴があります。複数の不動産業者から査定を取得し、客観性を高める工夫が必要です。

（5）不動産鑑定評価

不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準に基づいて行う鑑定評価は、最も客観的かつ信頼性の高い評価方法です。原価法、取引事例比較法、収益還元法の三手法を用いて総合的に評価を行うため、裁判所の調停・審判においても重視されます。ただし、鑑定費用として数十万円から100万円程度の費用がかかるため、費用対効果を考慮した上で依頼を検討することが必要です。

3. 評価が争点となる典型的なケース

不動産評価が遺産分割の争点となる場面には、いくつかの典型的なパターンがあります。

代償分割のケース：不動産を取得する相続人が他の相続人に代償金を支払う場合、不動産の評価額が代償金の算定根拠となるため、取得する側は低い評価を、代償金を受け取る側は高い評価を主張しがちです。
特別受益の評価：生前贈与された不動産を特別受益として持ち戻す場合、その評価額が争いになることがあります。特別受益の評価時点は相続開始時とするのが判例の立場です。
収益物件の評価：賃貸アパートやマンションなどの収益物件では、収益還元法による評価が重要となり、賃料収入や空室率の見積もりをめぐって意見が対立することがあります。
共有持分の評価：共有不動産の持分を評価する際には、共有減価（共有であることによる市場性の低下）を考慮するかどうかで評価額が変わります。

4. 不動産鑑定士の活用と調停・審判での扱い

当事者間で不動産の評価について合意に至らない場合、不動産鑑定士による鑑定評価を活用することが有効です。家庭裁判所の調停手続きにおいても、当事者の一方または双方が鑑定書を提出することで、客観的な議論の基礎を形成できます。

調停で合意に至らず審判に移行した場合、裁判所が職権で鑑定を命じることがあります。この場合の鑑定費用は、裁判所の判断により当事者に負担が命じられます。裁判所選任の鑑定人による鑑定結果は、審判における不動産評価の基礎として非常に重い意味を持ちます。もっとも、当事者が独自に提出した鑑定書と裁判所鑑定の結論が異なる場合には、鑑定手法の妥当性や前提条件の適切性をめぐって更に議論が行われることもあります。

実務上のポイントとして、鑑定を依頼する際には、評価の目的（遺産分割のための時価評価であること）、評価時点、対象不動産の権利関係や利用状況等を正確に鑑定士に伝えることが重要です。前提条件の設定次第で鑑定結果が大きく変わり得るため、弁護士と鑑定士が連携して対応することが望ましいといえます。

弁護士に相談するメリット

不動産評価が争点となる遺産分割では、法的知識と実務経験に基づいた適切な対応が不可欠です。弁護士に相談することには以下のようなメリットがあります。

最適な評価方法の選択：不動産の種類や遺産分割の方法に応じて、依頼者にとって最も適切な評価方法を提案します。固定資産税評価額、路線価、鑑定評価のいずれを主張すべきかについて、戦略的なアドバイスが可能です。
不動産鑑定士との連携：信頼できる不動産鑑定士と連携し、遺産分割に適した鑑定評価を取得するサポートを行います。鑑定の前提条件の設定や鑑定書の内容確認についてもアドバイスします。
交渉・調停での主張立証：相手方が主張する評価額に対して、根拠に基づいた反論を行い、依頼者の正当な利益を守ります。調停・審判手続きにおいても的確な主張を展開します。
総合的な遺産分割の解決：不動産評価の問題を、遺産分割全体の枠組みの中で捉え、代償分割・換価分割・現物分割のいずれが最適かも含めた総合的な解決策を提示します。

弁護士法人長瀬総合法律事務所では、茨城県内4拠点（牛久本部・日立支所・水戸支所・守谷支所）及び東京支所（千代田区）で相続に関するご相談を承っております。不動産評価をめぐる遺産分割のお悩みについて、初回のご相談から解決までサポートが可能です。