市街化調整区域の不動産の評価方法 | 茨城の弁護士による相続・遺言相談（弁護士法人長瀬総合法律事務所）

2024/12/13

はじめに

Q:遺産の中に市街化調整区域が含まれており、その評価額についてどのように考えればよいでしょうか？

A:市街化調整区域に含まれる土地は、一般の市街化区域とは異なる規制が適用され、建築や利用が制限されることが多いため、その評価額も独自の基準が必要となります。遺産分割の際に、不動産の評価基準をどのように設定するかは重要なポイントです。弁護士法人長瀬総合法律事務所では、相続時における不動産評価に関するご相談を受け付けており、様々な方法で評価を行い、適正な相続分を確保するサポートを行っています。

本稿では、遺産の中に市街化調整区域が含まれている場合の評価方法や、具体的な注意点について解説します。

遺産に市街化調整区域が含まれる場合の不動産評価の基準

遺産分割では、不動産の評価額をどのように決定するかが大きな問題となることがあります。特に、市街化調整区域に含まれる不動産は、その取引や利用に制約があるため、評価基準の選定が難しくなることがあります。

1.固定資産評価額を基準とする方法

多くの場合、遺産分割の際には「固定資産評価額」を用いることが一般的です。固定資産評価額は固定資産税の基準となるものであり、公的な指標として信頼されています。この評価額は、毎年地方自治体から送付される固定資産税の納税通知書や名寄帳に記載されており、簡単に確認することができます。

しかし、固定資産評価額は実際の取引価格（実勢価格）の約70％程度とされ、正確な時価を反映しているとは限りません。また、地方の過疎地などでは、買い手がほとんどいない土地であっても、一定の評価額が設定されるため、これを基準とした場合に適正な相続分の評価ができないこともあります。

2.路線価を用いる方法

路線価は、国税庁が毎年公表している土地の価格で、相続税や贈与税の算定基準として用いられます。固定資産評価額よりも実勢価格に近く、より正確な評価額を算出できる場合があります。しかし、路線価はその土地の位置や形状などにより異なり、専門家でなければ適切な計算が難しいこともあります。

また、一般的に路線価は実勢価格の80％程度とされており、必ずしも市場での取引価格を反映しているわけではありません。このため、評価額が実際の売買価格と乖離するリスクがある点に留意が必要です。

3.不動産業者による評価

不動産業者に依頼して、査定を受けることも一つの方法です。不動産業者は、実際の市場価格に基づいた評価を行うため、取引が発生する場合の価格を知ることができます。しかし、査定額は「仲介」を前提とするか「買取」を前提とするかによって大きく異なるため、注意が必要です。

また、不動産業者による評価基準は明確に定まっておらず、業者ごとに評価額が大きく異なることもあります。さらに、特に地方においては、査定を引き受けてくれる不動産業者を見つけることが難しい場合もあります。

4.不動産鑑定士による鑑定

不動産鑑定士は、国家資格を有する不動産評価の専門家であり、公正な評価を行います。不動産鑑定士による鑑定は、遺産分割調停や訴訟においても採用されることがあり、その評価額は信頼性が高いとされています。しかし、依頼するには相応の費用がかかるため、遺産総額や評価の必要性を総合的に判断した上で利用することが推奨されます。