不動産オーナーが亡くなった場合の手続きについて | 茨城の弁護士による相続・遺言相談（弁護士法人長瀬総合法律事務所）

2024/12/07

はじめに

不動産オーナーが亡くなった場合、相続の手続きや不動産の管理について、多くの疑問や問題が生じることがあります。不動産はその価値が高く、賃料収入や税金の負担など、相続人の間での取り扱いが非常に重要です。本記事では、不動産オーナーが亡くなった際に必要な手続きと対策を解説していきます。

Q&A

Q1.不動産オーナーが亡くなったとき、不動産や賃貸物件は誰が所有することになるのでしょうか？

A1.不動産オーナーが遺言を残さずに亡くなった場合、その不動産は法定相続人全員が共有することになります。相続人が複数いる場合、遺産分割協議を行い、誰が不動産を取得するかを決める必要があります。もし遺産分割協議が成立しない場合は、相続人全員が「共有者」として、不動産を管理しなければなりません。

Q2.賃貸物件からの収入は、どのように分配されるのですか？

A2.賃貸物件の賃料は、相続開始から遺産分割が成立するまでの間、各相続人が法定相続分に応じて取得することになります。例えば、相続人が妻と長男・長女の3人である場合、妻が1/2、長男と長女がそれぞれ1/4の割合で賃料を受け取ることになります。

Q3.固定資産税や融資の返済は誰が負担するのですか？

A3.固定資産税は相続人全員が法定相続割合に応じて負担することになります。融資の返済についても、相続人がそれぞれの相続割合で負担する義務を負います。実際には、誰か1人が代表して支払い、他の相続人と清算を行うケースもあります。

Q4.遺産分割が終わるまでに相続税を申告しなければならないと聞いたのですが、本当ですか？

A4.はい、相続税の申告期限は、相続の開始を知った日から10か月以内です。この期間内に遺産分割が成立していない場合でも、法定相続割合に基づいて申告を行い、後に分割が完了した段階で修正申告または更正の請求をすることになります。

不動産オーナーが亡くなった場合に特有の問題点

不動産オーナーの死去に伴い、以下のような問題が生じることが考えられます。

1.不動産の所有者・賃貸人の確定

不動産オーナーが亡くなった場合、遺産分割協議が終わるまでは、法定相続人全員がその不動産の共有者となります。また、賃貸物件の場合、相続人全員が賃貸人の地位を承継するため、賃貸人としての義務も全員で負うことになります。

2.賃料収入の分配

相続人が複数いる場合、遺産分割協議が成立するまでは、賃料収入を相続人全員が法定相続割合に応じて分配します。たとえ1人の相続人が賃料を管理していたとしても、他の相続人にはその法定相続分に基づく賃料を請求する権利があります。

3.固定資産税や融資の返済

固定資産税や融資の返済は、相続人全員が負担することになります。特に融資を受けている場合、相続人全員が分割して返済義務を負いますが、遺産分割協議により、特定の相続人が債務を引き受ける「免責的債務引受」の手続きを行うことが可能です。

4.相続税の申告と納税

相続税は、相続開始から10か月以内に申告を行い納税する必要があります。遺産分割が完了していない場合、法定相続分に基づいて申告を行い、分割後に修正申告を行います。

必要な手続き

遺産分割協議
相続人全員で話し合い、遺産分割協議書を作成し、誰がどの不動産を取得するかを決定します。
金融機関との協議
融資を受けている場合は、相続人のうち誰が融資を引き受けるかを金融機関と協議します。
賃料管理口座の名義変更
賃料を管理する口座の名義を変更します。全相続人の同意が必要です。
不動産の名義変更（所有権移転登記）
遺産分割協議書に基づき、不動産の名義を相続人に変更します。
賃借人への通知
賃貸物件の所有者が変更された場合、賃借人へ通知を行い、賃料の振込先などを伝えます。

生前対策の必要性

不動産オーナーが生前の対策を講じていない場合、相続人間でのトラブルや税負担の増大といったリスクが生じる可能性があります。以下の生前対策を行うことで、こうした問題を未然に防ぐことができます。

1.家族信託（民事信託）

家族信託とは、財産を信頼できる家族に託し、本人が亡くなった後も希望通りの財産承継が行える仕組みです。遺言書とは異なり、財産の管理や承継について柔軟に対応できる点が特徴です。

2.遺言書の作成

遺言書を作成することで、不動産を含めた資産をどのように承継させるかを明確に定めることができます。公正証書遺言にすることで、遺言内容の実現性を高めることができます。

弁護士に相談するメリット

相続手続きや生前対策は法的知識が必要であり、間違った手続きを行うと、後々のトラブルにつながる可能性があります。弁護士法人長瀬総合法律事務所では、相続に関する豊富な経験を持ち、税理士や司法書士とも連携し、スムーズな相続手続きをサポートいたします。専門家のアドバイスを受けることで、安心して相続手続きを進めることができます。